Immobilieneigentum in Italien: Das kommt auf Sie zu

Immobilieneigentum in Italien: Das kommt auf Sie zu

Bei strahlendem Sonnenschein ist der Kauf einer Ferienimmobilie mit Blick auf die Berge, den See oder das glitzernde Meer geglückt, da kann man sich eigentlich mit einem Glas Wein in der Hand beruhigt zurücklegen und das „dolce vita“ geniessen … Natürlich, aber nicht zu lange.

Leider ist Italien nicht das vollkommene Paradies. Ferien- und / oder Auslandsimmobilien produzieren auch für den ausländischen Eigentümer eine Reihe von Pflichten. Da die italienischen Behörden nur in Ausnahmefällen mit den Verpflichteten schriftlich Kontakt aufnehmen oder von sich aus informieren, ist es also besser, vorbereitet zu sein. Sobald die Unterschrift auf der notariellen Erwerbsurkunde trocken ist, geht es los:

Steuerpflichtig in Italien

Als Immobilieneigentümer sind Sie nach dem Erwerb und der Zahlung der Grunderwerbssteuer beim Notarvertrag automatisch für die Immobilie weiter steuerpflichtig in Italien, auch wenn Sie nur in den Ferien dort sind und den ersten Wohnsitz, den Verdienst und das Vermögen im Ausland haben und versteuern. Im Notarvertrag haben Sie dazu eine steuerliche Bezugsadresse in Italien („domicilio fiscale“) gewählt, in der Regel an der Adresse der erworbenen Immobilie.
Das Eigentum als solches wird durch den italienischen Staat grundsätzlich als steuerbarer Geldvorteil gesehen. Der steuerliche Gewinn einer Immobilie, die rendita muss in Italien versteuert werden, ganz unabhängig davon, ob man dort auch seinen Wohnsitz hat. Die Bemessung wird auf den sog. Katasterwert der Immobilie bezogen. Dieser wird für ganz Italien und jede Immobilie durch die Finanzbehörde verfügt und ist aus dem Katasterauszug der erworbenen Immobilie und der Notarurkunde ablesbar. Als rendita wird dort die Gewinnquote in Euro angegeben. Nur, wenn der Betrag für alle erworbenen Immobilien unter € 500,00 liegt, ist man von der Steuererklärung befreit. Sonst erfordert die Steuerpflichtigkeit eine jährliche Einkommens-Steuererklärung (sog. IRPEF) für alle natürlichen Personen, einzureichen bis zum 30.6., am besten durch einen italienischen Steuerberater. Keine falschen Hoffnungen: Hier gibt es auch keine Befreiung in bilateralen Doppelbesteuerungsabkommen, die Steuer „klebt“ am Standort der Immobilie.

Steuern und Gebühren vor Ort

Daneben werden nach dem Immobilienerwerb direkt gegenüber der Gemeinde verschiedene Steuern und Gebühren fällig:
Die kommunalen Immobiliensteuern für Zweitwohnungen (IMU imposta municipale unica) werden zum 30.6. und 31.12. jeden Jahres gezahlt. Daneben sind natürlich die Müllgebühren an die Gemeinde zu entrichten (TARI: tassa sui rifiuti), in 4 Raten oder einmal zum 30.7. Die Zahlungen wurden zuletzt 2013 für die getrennte Müllentsorgung (Glas, Plastik&Verpackungen, Papier, Bioabfälle, Gartenabfälle) für ganz Italien überarbeitet.
Die dafür zuständigen Gemeinden müssen den Service nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip organisieren, was einige Erhöhungen zur Folge hatte. Zusätzlich hat jede Gemeinde eine Müllordnung, in der die Einzelheiten festgelegt sind. So ist zu beachten: Auch wenn ich über Jahre das Haus nicht nutzen sollte, fällt die Gebühr dennoch an. Genau wie die Grundgebühren für Strom, Wasser und ev. Gas. Seit 2014 können die Gemeinden zudem eine allgemeine Servicesteuer (TASI: tassa sui servizi indivisibili) erheben.

Die Zahlungen an Steuerbehörde und Gemeinde haben grds. auf speziellen Vordrucken zu erfolgen (Formular „F 24“). Diese werden bei den Banken zur Verfügung gestellt, können in Papierform oder online ausgefüllt werden, dafür ist wegen der notwendigen Zahlungscodes allerdings Fachwissen erforderlich. Eine Online-Zahlung setzt ein italienisches Bankkonto voraus. Zahlungen aus dem Ausland sind im Einzelfall nur gegenüber den Gemeinden und per SEPA-Überweisung möglich, wenn zuvor eine solche Zahlungsweise ausdrücklich ermöglicht wurde.

Da in Italien grundsätzlich das ungeschriebene Prinzip gilt: „der Bürger und Steuerpflichtige hat sich selbst zu kümmern“ und Unwissenheit oder mangelnde Sprachkenntnisse nicht vor Strafe schützen, kann es durchaus sein, dass Sie weder von der Gemeinde oder sonst einer Behörde eine Zahlungsaufforderung zugesandt bekommen.

Deshalb sind vertrauensvolle Helfer wichtig, wenn man die Landessprache nicht oder noch nicht gut beherrscht. Proaktiv nachzufragen ist immer die bessere Lösung. Auch wenn es manchmal Jahre dauert, haben gerade die kleinen die Gemeinden inzwischen erkannt, welche Einnahmemöglichkeiten in den Gebühren liegen. Stellen sie ausgebliebene oder unvollständige Zahlungen fest, ergeht ein Nachzahlungsbescheid in doppelter Höhe nebst Zinsen. Das kann dann sehr teuer werden und die gute Ferienlaune nachhaltig verderben.

Zum Autor: Ulrike Cristina ist Rechtsanwältin mit Zulassung in Deutschland und Italien. Sie betreibt seit zwei Jahrzehnten die einzige deutsche Rechtsanwaltskanzlei am Lago Maggiore.

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13 Gedanken zu „Immobilieneigentum in Italien: Das kommt auf Sie zu

  1. Guten Tag,
    wir haben im Dezember ein Haus in Sardinien als Ferienwohnung gekauft. Vertrag fertig, die Schwierigkeiten tauchen auf beim Anmelden von Strom und Wasser. Kann es sein, dass man ohne italienische Telefonnummer und italienisches Bankkonto keine Anmeldung machen kann? So ergeht es uns bisher, und die Vorbesitzerin muss für ihr neues Haus die Zweitwohnungspreise zahlen.
    Wenn es dafür eine Lösung für sofort gibt (im April fahren wir wieder hin), wäre ich sehr froh. Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Mühe und herzliche Grüße aus Berlin, Lilli Höch-Corona
    PS: Mein Mann ist Sarde, aber seit über 40 Jahren in Deutschland

    1. Hallo Frau Höch-Corona, welche Voraussetzungen man bei der Übernahme von bestehenden Versorgerverträgen oder beim Neuabschluss mitbringen muss, bestimmen die Versorgerunternehmen selbst. Man kann die Ummeldung bei den meisten Anbietern auch in Italien online, per Telefon über Servicehotline oder über ein Servicebüro vor Ort veranlassen. Man braucht dafür die letzte Rechnung und den Zählerstand der Übernahme, Codice fiscale und für die Rechnungszusendung per Post grundsätzlich eine Adresse in Italien. Alternativ gibt es Verträge mit Online-Postfach. Sicher gibt es Anbieter, die nur mit Einzugsermächtigungen einen Vertrag abschliessen wollen und dafür braucht es ein ital. Konto. Eine Ermächtigung zu Lasten eines ausländischen Kontos wird nicht akzeptiert. Für Zweitwohnungen sind die Anforderungen häufig enger als für in Italien gemeldete Personen. Da es für Ausländer immer ein größerer Aufwand ist, übernehmen häufig auch die Immobilienagenturen, die den Kauf vermittelt haben, diesen Service. Beste Grüsse U. Cristina

  2. Guten Abend,
    ich besitze ein älteres Haus in Sardinien, in dem meine Eltern bis vor 2 Jahren (Usufrutto) gewohnt haben. Mein Vater ist zwischenzeitlich verstorben und meine Mutter lebt hier in Deutschland, ist jedoch weiter in Sardinien gemeldet und ich ebenfalls. Durch diesen Usufrutto-Vertrag, musste ich bisher keine IMU zahlen.
    Nun vereinbare ich einen Vorvertrag zum Verkauf des Hauses (Anzahlung und monatliche Zahlung, nach 3 Jahren dann die Restsumme).
    Wie verhält es sich in diesem Fall? Werde ich dann verpflichtet IMU zu zahlen? Mein Wohnsitz fällt ja vermutlich dann weg. Wenn ja, welche Möglichkeit gäbe es dies zu umgehen?
    Herzlichen Dank für eine eilige Rückantwort
    Cordiali Saluti Silvia

    1. Guten Tag Frau Vaerst, der Niessbrauch als solcher (usufrutto) ist für die Zweitwohnsteuer (IMU) an sich nicht ausschlaggebend, sondern ob Sie Ihren 1. Wohnsitz dort gemeldet haben. Nur der 1. Wohnsitz „schützt“ vor der IMU. Wenn Sie das Haus verkaufen, entfällt damit ohnehin jede Pflicht diesbezüglich. Wenn Sie jetzt einen Vorvertrag machen und erst in 3 Jahren notariell überschreiben, kommt es also nur darauf an, ob Sie in der Zwischenzeit dort gemeldet bleiben oder nicht. Bis zur notariellen Übertragung bleiben Sie sonst für alle steuerl. Pflichten verantwortlich.
      Beste Grüsse U. Cristina

  3. Guten Tag,

    Ich hätte eine Frage bezüglich auf der Aussage: „wenn der Betrag für alle erworbenen Immobilien unter € 500,00 liegt, ist man von der Steuererklärung befreit“.

    Ich habe woanders gelesen, dass dieser Betrag 185€ ist.

    Stimmt die 185€ oder die 500€?

    Danke im Voraus.

    Viele Grüsse,

    Oier Kortazar

  4. Guten Tag,
    erst einmal Kompliment für diese tolle Seite und Ihr Angebot. Ich bin eine italienische Gastarbeitertochter, habe immer in Deutschland gelebt, habe nur den italienischen Pass, möchte jetzt aber die deutsche Staatsbürgerschaft beantragen. Nach dem Tod meines Vaters wurde eine Eigentumswohnung in Italien notariell auf mich überschrieben, in der meine Mutter lebt und die ich nach ihrem Tod erben werde. Ich habe mir nie Gedanken um Steuern usw. gemacht, weil ich dachte, meine Mutter würde sich darum kümmern. Hat sie aber nicht richtig. Woran muss ich alles denken, was muss ich machen. Ändert sich etwas durch die Staatsbürgerschaft? Ich freue mich über Ihre Unterstützung, besten Dank und Grüße

    1. Buongiorno Maria, entweder sind Sie schon Eigentümerin („auf mich überschrieben“) oder Sie erben die Wohnung erst nach dem Tod Ihrer Mutter. Haben Sie bisher den Anteil Ihres Vaters geerbt und wurde dafür eine Erbfolgeerklärung in Italien gemacht (successione), dann sind Sie jetzt Miteigentümerin und für diesen Anteil auch steuerrechtlich verantwortlich – egal, welche Staatsangehörigkeit Sie haben. Ob Sie Steuern zahlen müssen (z.B. IMU oder IRPEF), hängt vom 1. Wohnsitz und Fiskalwert der Wohnung(-Anteil) ab.

  5. Guten Tag,habe im Jahr 2017 ein Haus im Piemont gekauft. Ich bin hierher gezogen und lebe auch das ganze Jahr über hier. Bin Pensionistin aus Österreich und falle daher dem italienischen Staat daher in keiner Weise zur Last. Muss ich nun trotzdem hier Steuern zahlen?
    Gruss, Brigitte

    1. Guten Tag Brigitte, leider ist es für den Fiskus nicht entscheidend, dass Sie sich in Italien allein versorgen können. Wenn Sie Immobilieneigentum in Italien haben, können Sie trotzdem steuerpflichtig sein: Immobiliensteuern muss der Eigentümer in Italien zahlen, der hier eine Zweitwohnung hat (IMU), also wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht im Piemont, sondern in Österreich beibehalten haben, obwohl Sie das ganze Jahr in Italien wohnen. Hier kommt es also darauf an, ob Sie sich bei der Gemeinde umgemeldet haben. Einkommensteuer auf den Immobilienwert (IRPEF) wird zudem unabhängig von dem jeweiligen Wohnsitz fällig, wenn der Fiskalwert der Immobilie (Katasterwert) über der Mindestgrenze liegt.

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