Immobilieneigentum in Italien: Das kommt auf Sie zu

Bei strahlendem Sonnenschein ist der Kauf einer Ferienimmobilie mit Blick auf die Berge, den See oder das glitzernde Meer geglückt, da kann man sich eigentlich mit einem Glas Wein in der Hand beruhigt zurücklegen und das „dolce vita“ geniessen … Natürlich, aber nicht zu lange.

Leider ist Italien nicht das vollkommene Paradies. Ferien- und / oder Auslandsimmobilien produzieren auch für den ausländischen Eigentümer eine Reihe von Pflichten. Da die italienischen Behörden nur in Ausnahmefällen mit den Verpflichteten schriftlich Kontakt aufnehmen oder von sich aus informieren, ist es also besser, vorbereitet zu sein. Sobald die Unterschrift auf der notariellen Erwerbsurkunde trocken ist, geht es los:

Steuerpflichtig in Italien

Als Immobilieneigentümer sind Sie nach dem Erwerb und der Zahlung der Grunderwerbssteuer beim Notarvertrag automatisch für die Immobilie weiter steuerpflichtig in Italien, auch wenn Sie nur in den Ferien dort sind und den ersten Wohnsitz, den Verdienst und das Vermögen im Ausland haben und versteuern. Im Notarvertrag haben Sie dazu eine steuerliche Bezugsadresse in Italien („domicilio fiscale“) gewählt, in der Regel an der Adresse der erworbenen Immobilie.
Das Eigentum als solches wird durch den italienischen Staat grundsätzlich als steuerbarer Geldvorteil gesehen. Der steuerliche Gewinn einer Immobilie, die rendita muss in Italien versteuert werden, ganz unabhängig davon, ob man dort auch seinen Wohnsitz hat. Die Bemessung wird auf den sog. Katasterwert der Immobilie bezogen. Dieser wird für ganz Italien und jede Immobilie durch die Finanzbehörde verfügt und ist aus dem Katasterauszug der erworbenen Immobilie und der Notarurkunde ablesbar. Als rendita wird dort die Gewinnquote in Euro angegeben. Nur, wenn der Betrag für alle erworbenen Immobilien unter € 500,00 liegt, ist man von der Steuererklärung befreit. Sonst erfordert die Steuerpflichtigkeit eine jährliche Einkommens-Steuererklärung (sog. IRPEF) für alle natürlichen Personen, einzureichen bis zum 30.6., am besten durch einen italienischen Steuerberater. Keine falschen Hoffnungen: Hier gibt es auch keine Befreiung in bilateralen Doppelbesteuerungsabkommen, die Steuer „klebt“ am Standort der Immobilie.

Steuern und Gebühren vor Ort

Daneben werden nach dem Immobilienerwerb direkt gegenüber der Gemeinde verschiedene Steuern und Gebühren fällig:
Die kommunalen Immobiliensteuern für Zweitwohnungen (IMU imposta municipale unica) werden zum 30.6. und 31.12. jeden Jahres gezahlt. Daneben sind natürlich die Müllgebühren an die Gemeinde zu entrichten (TARI: tassa sui rifiuti), in 4 Raten oder einmal zum 30.7. Die Zahlungen wurden zuletzt 2013 für die getrennte Müllentsorgung (Glas, Plastik&Verpackungen, Papier, Bioabfälle, Gartenabfälle) für ganz Italien überarbeitet.
Die dafür zuständigen Gemeinden müssen den Service nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip organisieren, was einige Erhöhungen zur Folge hatte. Zusätzlich hat jede Gemeinde eine Müllordnung, in der die Einzelheiten festgelegt sind. So ist zu beachten: Auch wenn ich über Jahre das Haus nicht nutzen sollte, fällt die Gebühr dennoch an. Genau wie die Grundgebühren für Strom, Wasser und ev. Gas. Seit 2014 können die Gemeinden zudem eine allgemeine Servicesteuer (TASI: tassa sui servizi indivisibili) erheben.

Die Zahlungen an Steuerbehörde und Gemeinde haben grds. auf speziellen Vordrucken zu erfolgen (Formular „F 24“). Diese werden bei den Banken zur Verfügung gestellt, können in Papierform oder online ausgefüllt werden, dafür ist wegen der notwendigen Zahlungscodes allerdings Fachwissen erforderlich. Eine Online-Zahlung setzt ein italienisches Bankkonto voraus. Zahlungen aus dem Ausland sind im Einzelfall nur gegenüber den Gemeinden und per SEPA-Überweisung möglich, wenn zuvor eine solche Zahlungsweise ausdrücklich ermöglicht wurde.

Da in Italien grundsätzlich das ungeschriebene Prinzip gilt: „der Bürger und Steuerpflichtige hat sich selbst zu kümmern“ und Unwissenheit oder mangelnde Sprachkenntnisse nicht vor Strafe schützen, kann es durchaus sein, dass Sie weder von der Gemeinde oder sonst einer Behörde eine Zahlungsaufforderung zugesandt bekommen.

Deshalb sind vertrauensvolle Helfer wichtig, wenn man die Landessprache nicht oder noch nicht gut beherrscht. Proaktiv nachzufragen ist immer die bessere Lösung. Auch wenn es manchmal Jahre dauert, haben gerade die kleinen die Gemeinden inzwischen erkannt, welche Einnahmemöglichkeiten in den Gebühren liegen. Stellen sie ausgebliebene oder unvollständige Zahlungen fest, ergeht ein Nachzahlungsbescheid in doppelter Höhe nebst Zinsen. Das kann dann sehr teuer werden und die gute Ferienlaune nachhaltig verderben.

Zum Autor: Ulrike Cristina ist Rechtsanwältin mit Zulassung in Deutschland und Italien. Sie betreibt seit zwei Jahrzehnten die einzige deutsche Rechtsanwaltskanzlei am Lago Maggiore.

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22 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Dieter Meyer
Juni 12, 2019 9:01 pm

Hallo,
ich habe eine Frage zu der IMU und der TASI. Ich besitze eine Ferienwohnung in Italien. Allerdings bin ich deutscher Staatsbürger und habe keine italienische Staatsbürgerschaft. Für die Ferienwohnung führt der Verwalter jährlich 2 * 192 € IMU und 1 * 90 € TASI ab. Nun habe ich auch noch eine Garage erworben, für die der Verwalter nochmals 2 * 52 € IMU pro Jahr abführen will.

Allerdings bin ich im Internet auf verschiedene Regelungen gestoßen:

– Bezüglich IMU und TASI: „Bürger mit Wohnsitz außerhalb Italiens müssen ebenfalls IMU und TASI entrichten. Ausgenommen ist, wer im Wohnsitzland eine Rente bezieht und wessen in Italien gelegene Immobilie nicht vermietet oder zur kostenlosen Nutzung zur Verfügung gestellt wird“ (https://www.idealista.it/de/news/recht-italien/2018/11/26/2315-imu-und-tasi-2018-fristen-gebuehren-und-berechnungsgrundlagen, Abschnitt „IMU und TASI bei Wohnsitz im Ausland“)

– Bezüglich IMU: „Immobilien, welche Kindern, Eltern oder dem rechtlich geschiedenen Ehepartner überlassen werden, unterliegen dem halben Steuersatz.“ (https://www.immobilie-gardasee.de/wissenswertes/steuern-in-italien/gemeindesteuer/grundsteuer-imu/, Abschnitt „Alle anderen Immobilien“)

– Bezüglich TASI: „Für Eigentümer, die ihren Kindern eine Wohnung kostenlos zur Verfügung stellen, ist eine Ermäßigung der Steuerbemessungsgrundlage um 50% vorgesehen, solange bestimmte Bedingungen erfüllt werden.“ (https://www.idealista.it/de/news/recht-italien/2018/11/26/2315-imu-und-tasi-2018-fristen-gebuehren-und-berechnungsgrundlagen, Abschnitt „TASI bei freier Nutzung von Immobilien“)

Der Verwalter meinte nun, dass alle drei Regelungen nur für italienische Staatsbürger mit Wohnsitz in Italien gelten. Allerdings sind die Regelungen auf mehreren Portalen mit deutschen Texten zu finden. Ich fände es sehr seltsam, wenn die Regelungen für deutsche Staatsbürger mit Ferienimmobilie in Italien gar nicht relevant wären. Stimmt die Aussage des Verwalters oder gelten alle drei Regelungen auch für deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland.

Zusätzlich habe ich auf dieser Seite gesehen, dass es anscheinend einen Freibetrag von 500 € gibt. Wenn ich es richtig verstanden habe, müssen weder IMU noch TASI gezahlt werden, sofern die Summe der Rendita aller Gebäude 500 € nicht überschreitet. Der Katasterauszug für die Wohnung liegt mir zwar noch nicht vor. Ich vermute, dass die Summe der Rendita für Wohnung und Garage unter 500 € liegt, und dann wäre ich ja im Prinzip auch durch diese Regelung von der Steuer befreit. Auch hier habe ich die Frage, ob diese Regelung auch für deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland gilt und, ob ich die Regelung richtig verstanden habe.

Schon einmal vielen Dank! Und natürlich auch von mir ein großes Lob für dieses großartige Web-Angebot.

Viele Grüße,
Dieter Meyer

Antworten

    Hallo Herr Meyer,
    ja, viele Abgaben sind für Anwohner mit erstem Wohnsitz tatsächlich wesentlich geringer.
    Für weitergehende/genauere Infos müssten wir warten, bis Frau Cristina wieder aus dem Urlaub da ist. Vielleicht möchten Sie sie auch für eine Beratung hier kontaktieren: http://ra-cristina.de/kontakt/ Ende Juni ist sie wieder am Start.
    Viele Grüße,
    Kim Kruse

    Antworten
      Dieter Meyer
      Juni 24, 2019 6:44 pm

      Hallo,
      mittlerweile hat sich der Fall erledigt, da ich ihn mit den Beteiligten klären konnte.
      Ich möchte das erlangte Wissen aber nun noch einmal auf dieser Seite teilen, falls jemand ein ähnliches Problem hat.

      Die Regelungen scheinen in diesem Fall alle nicht anwendbar zu sein, da sie nur für italienische Staatsbürger bzw. für Bürger mit Erstwohnsitz in Italien gelten. Der Freibetrag, von dem auf dieser Seite die Rede ist, bezieht sich nur auf die IRPEF, nicht aber auf die IMU.

      Viele Grüße,
      Dieter Meyer

      Antworten
karin bonmassar
Juni 11, 2019 11:51 am

Sehr geehrtes Team,
ich habe eine Ferien Wohnung in Italien und lebe in Österreich.
Die Wohnung hat ca. 65 m² und ich muss jährlich 1100 Euro Imu zahlen – das erscheint mir extrem hoch`?
Wie sehen sie das?
Lg karin b.

Antworten

    Guten Tag Frau Bonmassar, die IMU bemisst sich nach dem Katasterwertquotienten Ihrer Wohnung und der hängt nicht allein von der Größe ab, sondern auch von der Kategorie, zu der die Wohnung gehört, z.B. einfache oder besondere Ausstattung. Wenn Sie die Daten überprüfen lassen wollen, wenden Sie sich am besten an einen Techniker (geometra). Beste Grüsse U. Cristina

    Antworten
Sofía Hagen Gudamus
Juni 3, 2019 6:06 am

Guten Tag,
Ich hätte eine Frage: Wenn ich eine Wohnung in Italien um ca 80000 erwerben und als 2.wohnsitz nutze, wieviel einmalige Kosten für Steuern und laufende Steuern erwarten mich dann. Auch eine ungefähre Grösse würde mir helfen. Vielen Dank. Ich bin Österreich. Staatsbürgerin. Vielen Dank! MfG

Antworten
    Ulrike Cristina
    Juni 3, 2019 6:39 am

    Guten Tag Frau Hagen Gudamus, die Kosten für den Erwerb einer privaten Ferienimmobilie von einem Privatverkäufer berechnen sich nach dem sog. Katasterwert, ein steuerlicher Einheitswert, der für jede ital. Immobilie festgesetzt ist. Neben 9% Grunderwerbsteuern werden Gebühren und Notarhonorar fällig. Am besten Sie lassen sich von dem beurkundenden Notar einen Kostenvoranschlag machen, dann wissen Sie konkret Bescheid. Beste Grüsse U.Cristina

    Antworten

Guten Tag,
wir haben im Dezember ein Haus in Sardinien als Ferienwohnung gekauft. Vertrag fertig, die Schwierigkeiten tauchen auf beim Anmelden von Strom und Wasser. Kann es sein, dass man ohne italienische Telefonnummer und italienisches Bankkonto keine Anmeldung machen kann? So ergeht es uns bisher, und die Vorbesitzerin muss für ihr neues Haus die Zweitwohnungspreise zahlen.
Wenn es dafür eine Lösung für sofort gibt (im April fahren wir wieder hin), wäre ich sehr froh. Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Mühe und herzliche Grüße aus Berlin, Lilli Höch-Corona
PS: Mein Mann ist Sarde, aber seit über 40 Jahren in Deutschland

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    Hallo Frau Höch-Corona, welche Voraussetzungen man bei der Übernahme von bestehenden Versorgerverträgen oder beim Neuabschluss mitbringen muss, bestimmen die Versorgerunternehmen selbst. Man kann die Ummeldung bei den meisten Anbietern auch in Italien online, per Telefon über Servicehotline oder über ein Servicebüro vor Ort veranlassen. Man braucht dafür die letzte Rechnung und den Zählerstand der Übernahme, Codice fiscale und für die Rechnungszusendung per Post grundsätzlich eine Adresse in Italien. Alternativ gibt es Verträge mit Online-Postfach. Sicher gibt es Anbieter, die nur mit Einzugsermächtigungen einen Vertrag abschliessen wollen und dafür braucht es ein ital. Konto. Eine Ermächtigung zu Lasten eines ausländischen Kontos wird nicht akzeptiert. Für Zweitwohnungen sind die Anforderungen häufig enger als für in Italien gemeldete Personen. Da es für Ausländer immer ein größerer Aufwand ist, übernehmen häufig auch die Immobilienagenturen, die den Kauf vermittelt haben, diesen Service. Beste Grüsse U. Cristina

    Antworten

Guten Tag Herr Kortazar, der von Ihnen genannte Mindeststeuerwert bezieht sich allein auf Gewinne aus Grundstücken (terreni), dafür ist die Grenze €185,92, für Gebäude (fabbricati) liegt er bei € 500,00. Zum ganzen: https://www.guidafisco.it/irpef-scaglioni-reddito-aliquote-calcolo-esenzione-1565
Beste Grüsse U. Cristina

Antworten
Silvia Vaerst
Februar 14, 2019 8:11 pm

Guten Abend,
ich besitze ein älteres Haus in Sardinien, in dem meine Eltern bis vor 2 Jahren (Usufrutto) gewohnt haben. Mein Vater ist zwischenzeitlich verstorben und meine Mutter lebt hier in Deutschland, ist jedoch weiter in Sardinien gemeldet und ich ebenfalls. Durch diesen Usufrutto-Vertrag, musste ich bisher keine IMU zahlen.
Nun vereinbare ich einen Vorvertrag zum Verkauf des Hauses (Anzahlung und monatliche Zahlung, nach 3 Jahren dann die Restsumme).
Wie verhält es sich in diesem Fall? Werde ich dann verpflichtet IMU zu zahlen? Mein Wohnsitz fällt ja vermutlich dann weg. Wenn ja, welche Möglichkeit gäbe es dies zu umgehen?
Herzlichen Dank für eine eilige Rückantwort
Cordiali Saluti Silvia

Antworten

    Guten Tag Frau Vaerst, der Niessbrauch als solcher (usufrutto) ist für die Zweitwohnsteuer (IMU) an sich nicht ausschlaggebend, sondern ob Sie Ihren 1. Wohnsitz dort gemeldet haben. Nur der 1. Wohnsitz „schützt“ vor der IMU. Wenn Sie das Haus verkaufen, entfällt damit ohnehin jede Pflicht diesbezüglich. Wenn Sie jetzt einen Vorvertrag machen und erst in 3 Jahren notariell überschreiben, kommt es also nur darauf an, ob Sie in der Zwischenzeit dort gemeldet bleiben oder nicht. Bis zur notariellen Übertragung bleiben Sie sonst für alle steuerl. Pflichten verantwortlich.
    Beste Grüsse U. Cristina

    Antworten
Oier Kortazar
Februar 14, 2019 3:28 pm

Guten Tag,

Ich hätte eine Frage bezüglich auf der Aussage: „wenn der Betrag für alle erworbenen Immobilien unter € 500,00 liegt, ist man von der Steuererklärung befreit“.

Ich habe woanders gelesen, dass dieser Betrag 185€ ist.

Stimmt die 185€ oder die 500€?

Danke im Voraus.

Viele Grüsse,

Oier Kortazar

Antworten

    Guten Tag Herr Kortazar, der Grenzwert von €185,92 gilt für Gewinne aus (unbebauten) Grundstücken (terreni), der Grenzwert von € 500,00 dagegen für Gebäude (fabbricati).
    Beste Grüsse U. Cristina

    Antworten

Guten Tag,
erst einmal Kompliment für diese tolle Seite und Ihr Angebot. Ich bin eine italienische Gastarbeitertochter, habe immer in Deutschland gelebt, habe nur den italienischen Pass, möchte jetzt aber die deutsche Staatsbürgerschaft beantragen. Nach dem Tod meines Vaters wurde eine Eigentumswohnung in Italien notariell auf mich überschrieben, in der meine Mutter lebt und die ich nach ihrem Tod erben werde. Ich habe mir nie Gedanken um Steuern usw. gemacht, weil ich dachte, meine Mutter würde sich darum kümmern. Hat sie aber nicht richtig. Woran muss ich alles denken, was muss ich machen. Ändert sich etwas durch die Staatsbürgerschaft? Ich freue mich über Ihre Unterstützung, besten Dank und Grüße

Antworten
    Ulrike Cristina
    Dezember 7, 2018 11:46 am

    Buongiorno Maria, entweder sind Sie schon Eigentümerin („auf mich überschrieben“) oder Sie erben die Wohnung erst nach dem Tod Ihrer Mutter. Haben Sie bisher den Anteil Ihres Vaters geerbt und wurde dafür eine Erbfolgeerklärung in Italien gemacht (successione), dann sind Sie jetzt Miteigentümerin und für diesen Anteil auch steuerrechtlich verantwortlich – egal, welche Staatsangehörigkeit Sie haben. Ob Sie Steuern zahlen müssen (z.B. IMU oder IRPEF), hängt vom 1. Wohnsitz und Fiskalwert der Wohnung(-Anteil) ab.

    Antworten

Guten Tag, ganz lieben Dank für die Info.Wie hoch ist die Mindestgrenze? Hab meinen Wohnsitz im Piemont.
Lg, Brigitte

Antworten

Guten Tag,habe im Jahr 2017 ein Haus im Piemont gekauft. Ich bin hierher gezogen und lebe auch das ganze Jahr über hier. Bin Pensionistin aus Österreich und falle daher dem italienischen Staat daher in keiner Weise zur Last. Muss ich nun trotzdem hier Steuern zahlen?
Gruss, Brigitte

Antworten

    Guten Tag Brigitte, leider ist es für den Fiskus nicht entscheidend, dass Sie sich in Italien allein versorgen können. Wenn Sie Immobilieneigentum in Italien haben, können Sie trotzdem steuerpflichtig sein: Immobiliensteuern muss der Eigentümer in Italien zahlen, der hier eine Zweitwohnung hat (IMU), also wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht im Piemont, sondern in Österreich beibehalten haben, obwohl Sie das ganze Jahr in Italien wohnen. Hier kommt es also darauf an, ob Sie sich bei der Gemeinde umgemeldet haben. Einkommensteuer auf den Immobilienwert (IRPEF) wird zudem unabhängig von dem jeweiligen Wohnsitz fällig, wenn der Fiskalwert der Immobilie (Katasterwert) über der Mindestgrenze liegt.

    Antworten
    Gerald Fikowski
    Juni 12, 2019 4:47 am

    Hallo,
    wir haben den Status Non Residente in Italien aufgrund
    der eigenen Fewo .Meine Frage lautet,darf ich die Wohnung
    auch vermieten? Oder muss sie dann anders angegeben sein?
    Vielen Dank, Gerald

    Antworten

      Guten Tag Herr Fikowski, wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind, können Sie über diese frei verfügen, also auch vermieten, egal, ob Sie mit Wohnsitz gemeldet sind. Die Punkte zu beachten sind andere: Kurzzeit (d.h. bis 18 Monate) – und Langzeitvermietung (muss in Italien beides mit schriftlichem Vertrag gemacht und dem dortigen Finanzamt gemeldet werden) oder reine kurze Ferienvermietung z.B. über Internet. Letzteres kann ev. Meldepflichten bei der Gemeinde auslösen (zB. Touristensteuer). Zudem ist der steuerrechtliche Aspekt zu klären: wo geben Sie die Einnahmen aus den Vermietungen an? Beste Grüsse U. Cristina

      Antworten

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