Bei strahlendem Sonnenschein ist der Kauf einer Ferienimmobilie mit Blick auf die Berge, den See oder das glitzernde Meer geglückt, da kann man sich eigentlich mit einem Glas Wein in der Hand beruhigt zurücklegen und das „dolce vita“ geniessen … Natürlich, aber nicht zu lange.
Leider ist Italien trotz schönen Wetters und gutem Essen nicht das vollkommene Paradies. Ferien- und / oder Auslandsimmobilien produzieren auch für den ausländischen Eigentümer eine Reihe von Pflichten. Da die italienischen Behörden nur in Ausnahmefällen mit den Verpflichteten schriftlich Kontakt aufnehmen oder von sich aus informieren, ist es also besser, vorbereitet zu sein. Sobald die Unterschrift auf der notariellen Erwerbsurkunde trocken ist, geht es los:
Steuerpflicht in Italien
Als Immobilieneigentümer sind Sie nach dem Erwerb und der damit verbundenen Zahlung der Grunderwerbssteuer beim Notarvertrag automatisch für die Immobilie weiter steuerpflichtig in Italien, auch wenn Sie nur in den Ferien dort sind und den ersten Wohnsitz (Hauptwohnsitz), den Verdienst und das Vermögen im Ausland haben und auch dort versteuern. Im Notarvertrag haben Sie dazu eine steuerliche Bezugsadresse in Italien („domicilio fiscale“) gewählt, in der Regel an der Adresse der erworbenen Immobilie und in Verbindung mit der italienischen Steuernummer („Codice fiscale“). Hier gibt es auch keine Befreiung in bilateralen Doppelbesteuerungsabkommen, die Steuer „klebt“ am Standort der Immobilie.
Das Eigentum als solches wird durch den italienischen Staat grundsätzlich als steuerbarer Geldvorteil gesehen. Alle steuerlichen Zahlungen werden auf den sog. Katasterwert („Valore catastale“) der Immobilie bezogen. Dieser wird für ganz Italien und jede einzelne Immobilie durch die Finanzbehörde festgesetzt und ist aus dem Katasterauszug der erworbenen Immobilie und der Notarurkunde ablesbar. Als „rendita“ wird dort die steuerliche Gewinnquote, die Rechengrundlage des Katasterwerts ist, in Euro angegeben.
Wer mit dem Erwerb der Immobilie gleichzeitig den Lebensschwerpunkt nach Italien verlegt und sich dort mit dem Hauptwohnsitz anmeldet, der muss die Immobilie in der Einkommensteuerklärung (sog. IRPEF) angeben.
In der Regel bleibt das Land, wo die Zitronen blühen, der Ferienort und damit nach italienischem Recht Zweitwohnung, wie als solche im Notarvertrag angegeben.
Kommunale Immobiliensteuer für Zweitwohnungen
Es bleibt dann nach dem Immobilienerwerb bei der Pflicht zur Zahlung der kommunalen Immobiliensteuern für Zweitwohnungen (IMU imposta municipale unica). Diese müssen bis zum 30.6. und 31.12. jeden Jahres gezahlt sein. In Italien haben sich in den vergangenen Jahren verschiedene Zahlungsmöglichkeiten etabliert, hauptsächlich digitaler Natur, die jedoch entweder ein italienisches Konto mit Onlinebanking oder die Handhabung auf den Zahlungsportalen (PagoPA, CBILL) voraussetzen. Ohne Sprachkenntnis bleibt das System jedoch schwer zu durchdringen, da ist es ratsam, in der Gemeinde direkt nach einer Kontoverbindung der Gemeindekasse (tesoreria) zu fragen oder einen örtlichen Steuerberater (Commercialista) zu beauftragen.
Müllgebühren
Daneben sind die Müllgebühren an die Gemeinde zu entrichten (TARI: tassa sui rifiuti), in 4 Raten oder einmal zum 30.7. In Italien herrscht die getrennte Müllentsorgung (Glas, Plastik&Verpackungen, Papier, Bioabfälle, Gartenabfälle). Die dafür zuständigen Gemeinden müssen den Service nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip organisieren, was unterschiedliche Tarife zur Folge hat. Zusätzlich hat jede Gemeinde eine Müllordnung, in der die Einzelheiten festgelegt sind. So ist zu beachten: Auch wenn ich über Jahre das Haus nicht nutzen sollte, fällt die Gebühr dennoch an. Genau wie die Grundgebühren für Strom, Wasser und ev. Gas.
Da in Italien grundsätzlich das ungeschriebene Prinzip gilt: „der Bürger und Steuerpflichtige hat sich selbst zu kümmern“ und Unwissenheit oder mangelnde Sprachkenntnisse nicht vor Strafe schützen, kann es durchaus sein, dass Sie weder von der Gemeinde oder sonst einer Behörde einen Bescheid oder eine Zahlungsaufforderung zugesandt bekommen.
Deshalb sind vertrauensvolle Sprach- und Kulturkenner wichtig, wenn man die Landessprache nicht oder noch nicht gut beherrscht. Proaktiv nachzufragen ist immer die bessere Lösung. Auch wenn es manchmal Jahre dauert, haben gerade die kleinen die Gemeinden inzwischen erkannt, welche Einnahmemöglichkeiten in den Gebühren liegen. Stellen sie ausgebliebene oder unvollständige Zahlungen fest, ergeht ein Nachzahlungsbescheid mit Bußgeld und Zinsen. Das kann dann sehr teuer werden und die gute Ferienlaune nachhaltig verderben.
(Der Artikel stammt ursprünglich aus 2018 und wurde am 1.6.2023 überarbeitet.)
Zur Autorin: Ulrike Cristina ist deutsche Rechtsanwältin. Sie betreibt seit zwei Jahrzehnten als Außenstelle die einzige deutsche Rechtsanwaltskanzlei am Westufer des Lago Maggiore. Kontakt/Homepage
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