Ist ein Notarvertrag für den Immobilienkauf nötig?

Ist ein Notarvertrag für den Immobilienkauf nötig?

Wenn man als Italienfan in der günstigen Situation ist, sein Traumhaus zu finden und dann womöglich noch direkt von einem sympathischen Einheimischen, kann man sich glücklich schätzen. Sind die Parteien sich handelseinig, wird schnell ein Vorvertrag – sog. Contratto preliminare oder compromesso – in schriftlicher Form abgeschlossen. Da steht alles wunderbar schwarz auf weiß! Das Geschäft steht! Ab sofort darf man das Traumhaus nutzen. Dann kann doch jetzt nichts mehr schief gehen, oder? Braucht man dann eigentlich noch den teuren Notar?

Die Antwort ist eindeutig: ja, unbedingt. Das italienische Zivilrecht ist da ganz klar, denn Art. 2643 Zivilgesetzbuch fordert unmissverständlich, dass Rechtshandlungen über unbewegliche Sachen öffentlich bekannt zu machen sind.

Die Bekanntmachung dient aber nicht nur dem italienischen Staat, dem Fiskus und als Einnahmequelle des Notars, sondern auch dem Erwerber selbst. Nur eingetragene Verträge über den Erwerb von Immobilien haben eine Aussenwirkung, also eine Rechtswirkung gegenüber jedem anderen. Die ist wirklich wichtig für den Käufer, denn solange es keine Eintragung seiner Rechtsposition im öffentlichen Liegenschaftsregister gibt, ist der noch verzeichnete letzte Eigentümer in der Lage, weitere Geschäfte abzuschließen. Er könnte lustig weitere Vorverträge machen, denn seine Berechtigung ist formal nicht erloschen. Auch wenn man eine sehr gute Beziehung zum Verkäufer hat, sollte man dies nicht riskieren. Andererseits wird auch der Verkäufer nicht wirksam aus seiner Rechtsposition entlassen. Er bleibt u.a. steuerpflichtig für die Immobilie.

Wer also am Notar spart, spart an der falschen Stelle. Für die öffentliche Bekanntmachung benötigt man diesen staatlich zugelassenen Dienstleister, der das Rechtsgeschäft in einer Urkunde niederlegen muss, die zum zuständigen Liegenschaftsamt einzutragen ist.

Die Urkunde kann entweder eine öffentliche Urkunde sein oder eine privatschriftliche mit beglaubigter Unterschrift der Parteien. Der letzte Fall ist die Regel: der Notar „nimmt die Erklärungen der Parteien entgegen“ und bestätigt am Ende der Urkunde, dass es sich wirklich um die Personen handelt, für die sie sich ausgeben. Das geschieht mit der Beglaubigungsformel. In der Praxis verliest der Notar die Urkunde den Parteien zur Kontrolle der Erklärungen, die sie abgeben haben, auch wenn der Entwurf komplett vom Notar erstellt wurde. Dann setzen die Parteien und der Notar ihre Unterschriften auf die Urkunde.
Die öffentliche Urkunde ist dagegen ein größerer formaler Aufwand und nach Gesetz z.B. bei Schenkungen vorgeschrieben. Der Vorteil: auch der Inhalt der Urkunde wird durch den Notar erklärt, d.h. er ist dafür verantwortlich. Zudem gibt es zwei Zeugen, die das Geschäft bestätigen. Die erforderliche Aussenwirkung haben bei Bekanntmachung beide Varianten.
Wenn man als Käufer auf Nummer sicher gehen will, ist es ratsam, bereits den Vorvertrag bekanntzumachen, also vor dem Notar abzuschließen. Dann ist man auch vor üblen Überraschungen weiterer Vorverträge abgesichert. Niemand, der dann einen Vorvertrag über dasselbe Objekt abschließt kann behaupten, er hätte von nichts gewusst.

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