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Ist ein Notarvertrag für den Immobilienkauf nötig?

Wenn man als Italienfan in der günstigen Situation ist, sein Traumhaus zu finden und dann womöglich noch direkt von einem sympathischen Einheimischen, kann man sich glücklich schätzen. Sind die Parteien sich handelseinig, wird schnell ein Vorvertrag – sog. Contratto preliminare oder compromesso – in schriftlicher Form abgeschlossen. Da steht alles wunderbar schwarz auf weiß! Das Geschäft steht! Ab sofort darf man das Traumhaus nutzen. Dann kann doch jetzt nichts mehr schief gehen, oder? Braucht man dann eigentlich noch den teuren Notar?

Die Antwort ist eindeutig: ja, unbedingt. Das italienische Zivilrecht ist da ganz klar, denn Art. 2643 Zivilgesetzbuch fordert unmissverständlich, dass Rechtshandlungen über unbewegliche Sachen öffentlich bekannt zu machen sind.

Die Bekanntmachung dient aber nicht nur dem italienischen Staat, dem Fiskus und als Einnahmequelle des Notars, sondern auch dem Erwerber selbst. Nur eingetragene Verträge über den Erwerb von Immobilien haben eine Aussenwirkung, also eine Rechtswirkung gegenüber jedem anderen. Die ist wirklich wichtig für den Käufer, denn solange es keine Eintragung seiner Rechtsposition im öffentlichen Liegenschaftsregister gibt, ist der noch verzeichnete letzte Eigentümer in der Lage, weitere Geschäfte abzuschließen. Er könnte lustig weitere Vorverträge machen, denn seine Berechtigung ist formal nicht erloschen. Auch wenn man eine sehr gute Beziehung zum Verkäufer hat, sollte man dies nicht riskieren. Andererseits wird auch der Verkäufer nicht wirksam aus seiner Rechtsposition entlassen. Er bleibt u.a. steuerpflichtig für die Immobilie.

Wer also am Notar spart, spart an der falschen Stelle. Für die öffentliche Bekanntmachung benötigt man diesen staatlich zugelassenen Dienstleister, der das Rechtsgeschäft in einer Urkunde niederlegen muss, die zum zuständigen Liegenschaftsamt einzutragen ist.

Die Urkunde kann entweder eine öffentliche Urkunde sein oder eine privatschriftliche mit beglaubigter Unterschrift der Parteien. Der letzte Fall ist die Regel: der Notar „nimmt die Erklärungen der Parteien entgegen“ und bestätigt am Ende der Urkunde, dass es sich wirklich um die Personen handelt, für die sie sich ausgeben. Das geschieht mit der Beglaubigungsformel. In der Praxis verliest der Notar die Urkunde den Parteien zur Kontrolle der Erklärungen, die sie abgeben haben, auch wenn der Entwurf komplett vom Notar erstellt wurde. Dann setzen die Parteien und der Notar ihre Unterschriften auf die Urkunde.
Die öffentliche Urkunde ist dagegen ein größerer formaler Aufwand und nach Gesetz z.B. bei Schenkungen vorgeschrieben. Der Vorteil: auch der Inhalt der Urkunde wird durch den Notar erklärt, d.h. er ist dafür verantwortlich. Zudem gibt es zwei Zeugen, die das Geschäft bestätigen. Die erforderliche Aussenwirkung haben bei Bekanntmachung beide Varianten.
Wenn man als Käufer auf Nummer sicher gehen will, ist es ratsam, bereits den Vorvertrag bekanntzumachen, also vor dem Notar abzuschließen. Dann ist man auch vor üblen Überraschungen weiterer Vorverträge abgesichert. Niemand, der dann einen Vorvertrag über dasselbe Objekt abschließt kann behaupten, er hätte von nichts gewusst.

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Seit 20 Jahren berät Rechtsanwältin Ulrike Cristina mittelständische Unternehmen auf internationaler Ebene, insbesondere im europäischen Handelsraum.
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14 Antworten zu „Ist ein Notarvertrag für den Immobilienkauf nötig?“

  1. Avatar von Elisa
    Elisa

    Vielen Dank Frau Christina,
    gibt es für diese Luxusklasse eine Richtlinie?
    Es geht hier um eine 2-Zimmerwohnung mit ca. 55 qm am Gardasee.
    Der Makler müsste da die Fertigstellung der Anlage zum 01.12. war und die restlichen Wohnung (eine auch in gleicher Größe) bereits verkauf sind diesen Katasterwert wissen?
    Der Kaufvertrag soll in deutscher Sprache in Südtirol beim Notar abgewickelt werden. Würden Sie hier noch einen „eigenen“ Rechtsanwalt zur Prüfung des Vertrages empfehlen?
    Wenn man den Hauptwohnsitz innerhalb der nächsten zwei Jahre in diese Wohnung verlegt, könnte man sich da auf die 4% MwSt. berufen?
    Beste Grüße und nochmals vielen Dank für ihre Antworten

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag Frau Grünberger, die Kategorien der Luxusklasse einer Immobilie werden durch das Finanzministerium definiert und sind den Bauherren wohl bekannt. Es kommt auf Lage und Ausstattungsmerkmale an. Ein Verkauf eines Neubaus ist ohne Anmeldung beim Kataster und gleichzeitiger Festsetzung des Katasterwerts nicht möglich. Deshalb muss diese Information rechtzeitig vor dem Erwerb vorliegen. Um die steuerliche Förderung für einen Hauptwohnsitz in Italien zu erhalten, muss man sich VOR dem Notarvertrag dazu entscheiden, denn die Wahl, zusammen mit der Ausschlussfrist von 18 Monaten wird in die Kaufurkunde aufgenommen. Natürlich ist eine individuelle Rechtsberatung bei Erwerb aus Sicht der Anwältin sinnvoll, damit Sie vorher wissen, auf was Sie sich in einem anderen Rechtsraum einlassen. Mit besten Grüssen U. Cristina

  2. Avatar von Elisa
    Elisa

    Guten Tag Frau Christina,
    wir wollen eine Neubau-Immobilie in Italien kaufen von einem Bauträger über einen mit diesem zusammen arbeitenden Immobilienmakler.
    Wird hier immer beim Kauf die Mehrwertsteuer fällig oder kann hier auch nach dem Bersani-Gesetz gewählt werden? (Die 3 Erwerbssteuern (Registersteuer -imposta di registro-, Überschreibungssteuer -imposta ipotecaria- und Katastersteuer -imposta catastale-) auf der Basis des wesentlich niedrigeren Katasterwertes zu zahlen.)
    Und wenn diese Neubau-Wohnung zum Kauf angeboten wird steht dann schon der Katasterwert fest und muss/sollte der Makler diesen wissen?
    Da bei einem Kaufpreis von ca. 400000 Euro der Unterschied doch immens ist ob 10% MwSt. oder mit 9% Berechnung mit dem Katasterwert?
    Vielen Dank für eine Antwort.
    Viele Grüße

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag, wenn Sie von einem Bauträger einen Neubau erwerben, handelt es sich um ein Handelsgeschäft. Hierfür wird Umsatzsteuer fällig. Gehört die Immobilie zur Luxusklasse, beträgt diese 22% gerechnet auf den Kaufpreis, sonst bei anderen Kategorien 10%. Eine steuerliche Förderung für den Erwerb von Zweitwohnungen gibt es dann nicht. Der Katasterwert muss spätestens mit der Eintragung der Immobilie zum Kataster feststehen, ohne das kann keine Immobilie verkauft werden. Zu beachten ist, dass wenn der Kauf vereinbart wird, ohne dass die Wohnung bereits fertiggestellt, eingetragen und verkäuflich ist, Ihre Anzahlungen durch eine Bankbürgschaft o.ä. durch den Bauträger abzusichern sind. Mit besten Grüßen U. Cristina

      1. Avatar von Elisa
        Elisa

        Vielen Dank Frau Christina,
        gibt es für diese Luxusklasse eine Richtlinie?
        Es geht hier um eine 2-Zimmerwohnung mit ca. 55 qm am Gardasee.
        Der Makler müsste da die Fertigstellung der Anlage zum 01.12. war und die restlichen Wohnung (eine auch in gleicher Größe) bereits verkauf sind diesen Katasterwert wissen?
        Der Kaufvertrag soll in deutscher Sprache in Südtirol beim Notar abgewickelt werden. Würden Sie hier noch einen „eigenen“ Rechtsanwalt zur Prüfung des Vertrages empfehlen?
        Wenn man den Hauptwohnsitz innerhalb der nächsten zwei Jahre in diese Wohnung verlegt, könnte man sich da auf die 4% MwSt. berufen?
        Beste Grüße und nochmals vielen Dank für ihre Antworten

  3. Avatar von Heike Laurisch
    Heike Laurisch

    Guten Tag Frau Christina,
    wir 62 und 59 Jahre alt, planen im Januar in Umbrien einige Immobilienobjekte anzuschauen und eines zu kaufen. Darunter ist auch ein offenbar ehemaliges Kloster Bj. 1500
    Mit welchen bürokratischen Unwegbarkeiten müssen wir generell in Italien rechnen und speziell, sollte das genannte Objekt unter den Denkmalschutz
    fallen? Innen ist es komplett ausgebaut mit Bädern etc. und wurde bisher wohl auch bewohnt.

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag Frau Laurisch, handelt es sich um ein Objekt des Denkmalschutzes, so hat idR die Region ein Vorkaufsrecht, dies muss sich aus den Unterlagen des Verkäufers ergeben. Die Region muss förmlich auf das Recht verzichten, dann steht dem Erwerb nichts entgegen. Auch der mit der Beurkundung beauftragte Notar muss spezielle gesetzliche Schutzrechte vor Verbriefung kontrollieren. Zu anderen bürokratischen Auflagen, sehen Sie auch meinen Artikel zum Immobilienkauf. Mit besten Grüßen, U. Cristina

  4. Avatar von Frank Schubert
    Frank Schubert

    Hallo Frau Christina,

    gibt es in Italien Agenturen oder Vereine, welche bei sprachlichen Barrieren beim Hauskauf und im Nachlauf dessen (Steuerbescheid, Gebühren, etc.) in Art einer Verwaltung Hilfe anbieten?

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag Herr Schubert, eine allgemeine Organisation in Italien ist mir nicht bekannt. Das hängt auch von dem Gebiet ab, in dem sich die fragliche Immobilie befindet. Zum Teil gibt es Verbraucherschutzorganisationen, die Hilfestellung geben, oder auch Geometer, Steuerberater und natürlich Rechtsanwälte. Letztere können eine rechtliche Beratung aufgrund der vom Gesetz vom Verkäufer vorzulegenden Unterlagen vornehmen, und das ist selbstverständlich ratsam. Im Gegensatz zum Makler, haben die externen Berater kein Interesse an einem Kaufabschluss und können so auch unangenehme Aspekte ansprechen. Mit besten Grüßen U. Cristina

  5. Avatar von Frauke Quaaßdorff-van Doren
    Frauke Quaaßdorff-van Doren

    Sehr geehrte Frau Christina, ich kaufe gerade mit meinem langjährigen Partner, er ist Italiener, 50/50 ein Haus und plane nach der Renovierung dort meinen Erstwohnsitz anzumelden. Der Vorvertrag ist unterschrieben und der Notar schon unterrichtet. Ich gehe aber nun davon aus mit einer italienischen Urkunde den Notar zu verlassen. Würde das rechtlich für mich ausreichen oder muss ich auf eine beglaubigte Übersetzung bestehen um, im hoffentlich nicht eintretenden Fall, mein Recht von Deutschland aus durchsetzen zu können.
    Herzliche Grüße, Frauke

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag, die Vorbereitung einer notariellen Beurkundung ist eine wichtige Phase. Wenn Sie kein Italienisch beherrschen, sollten Sie ausdrücklich eine zweiprachige Urkunde bei dem Notar anfragen. Der Notar ist verpflichtet zu prüfen, ob alle Beteiligten ihn auch verstehen, wenn nicht, darf er nicht beurkunden. Wenn Ihr Partner Italienisch spricht, kann er zwar dolmetschen, aber das garantiert nicht, dass Sie die Einzelheiten auch wirlich verstehen. Besser ist immer, man weiß vorher genau, was in der Urkunde steht, denn diese bindet die Parteien, die u.a. auch erklären, über Registerinformationen, baurechtliche Aspekte, Energieaausweis korrekt informiert worden zu sein. Beste Grüße U. Cristina

  6. Avatar von Birgit
    Birgit

    Hallo Frau Christina,
    erstmal vielen Dank für Ihre Artikel auf dieser Seite, die uns schon sehr weitergeholfen haben.
    Wir sind dabei, eine kleine Wohnung in Norditalien zu kaufen. Der Vorvertrag ist schon von uns unterzeichnet und wir warten auf die Unterschrift des Verkäufers. Nun rückt der eigentliche Kaufvertrag in den Blick, und dazu habe ich eine Frage: Gibt es gesetzliche Vorgaben, wer die Übersetzung vom Italienischen ins Deutsche anfertigen darf? Bisher hatten wir eine Mitarbeiterin des Maklers, die leidlich Deutsch spricht, aber ich weiß nicht, welche Qualifikationen sie hat. Außerdem scheint mir ihre Honorarforderung recht hoch (950 € für Vorvertrag und Kaufvertrag) – haben Sie da Erfahrungswerte?

    1. Avatar von Ulrike Cristina

      Guten Tag Frau Dwornicki, bei der Beurkundung des ital. Kaufvertrages ist nach zwei gesetztlichen Formen zu unterscheiden: beglaubigte Privaturkunde oder öffentliche Urkunde. Der Standard ist die erste und diese hat grunds. keine Übersetzung. Eine öffentliche Urkunde unter Zuziehung von zwei Zeugen ist aufwändiger und teuerer, verlangt bei Ausländern jedoch das Beifügen einer Übersetzung des Textes und die Anwesenheit eines Übersetzers, der im Termin vereidigt wird. Die Notarbüros arbeiten normalerweise mit Übersetzern zusammen, die Erfahrung auf dem Gebiet haben. Sie als Käufer haben die Wahl des Notars, denn Sie zahlen ihn. Wenn Sie die öff. Urkunde möchten, müssen Sie das beim Notar ausdrücklich vorher anmelden. Auch wenn Sie nur den Inhalt des Textes kennen möchten und die Standardurkunde machen (also ohne Anwesenheit Übersetzer und ohne zweisprachige Beurkundung), suchen Sie sich einen guten Übersetzer, dem Sie vertrauen können. „Leidlich Deutsch“ ist da sicher nicht ausreichend und dafür scheint der Preis recht hoch. Das Geld ist immer richtig angelegt. Die Preise variieren je nach Region und Aufwand. Sie liegen zwischen ca. €500 und €1000, je nachdem ob es nur eine Übersetzung oder eine zweisprachige Beurkundung ist. Als Alternative: wählen Sie einen Notar in der Region Bozen, der beurkundet auf Deutsch. Mit besten Grüssen U. Cristina

      1. Avatar von Birgit
        Birgit

        Vielen Dank für Ihre rasche Antwort und die Einschätzung! Beste Grüße, B. Dwornicki

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Kommentare

  1. Guten Tag, mein Mann,der in Südtirol geboren ist, ist verstorben. Ich brauche daher eine ital. Steuernummer. Wie geht es am…

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