Ist ein Notarvertrag für den Immobilienkauf nötig?

Wenn man als Italienfan in der günstigen Situation ist, sein Traumhaus zu finden und dann womöglich noch direkt von einem sympathischen Einheimischen, kann man sich glücklich schätzen. Sind die Parteien sich handelseinig, wird schnell ein Vorvertrag – sog. Contratto preliminare oder compromesso – in schriftlicher Form abgeschlossen. Da steht alles wunderbar schwarz auf weiß! Das Geschäft steht! Ab sofort darf man das Traumhaus nutzen. Dann kann doch jetzt nichts mehr schief gehen, oder? Braucht man dann eigentlich noch den teuren Notar?

Die Antwort ist eindeutig: ja, unbedingt. Das italienische Zivilrecht ist da ganz klar, denn Art. 2643 Zivilgesetzbuch fordert unmissverständlich, dass Rechtshandlungen über unbewegliche Sachen öffentlich bekannt zu machen sind.

Die Bekanntmachung dient aber nicht nur dem italienischen Staat, dem Fiskus und als Einnahmequelle des Notars, sondern auch dem Erwerber selbst. Nur eingetragene Verträge über den Erwerb von Immobilien haben eine Aussenwirkung, also eine Rechtswirkung gegenüber jedem anderen. Die ist wirklich wichtig für den Käufer, denn solange es keine Eintragung seiner Rechtsposition im öffentlichen Liegenschaftsregister gibt, ist der noch verzeichnete letzte Eigentümer in der Lage, weitere Geschäfte abzuschließen. Er könnte lustig weitere Vorverträge machen, denn seine Berechtigung ist formal nicht erloschen. Auch wenn man eine sehr gute Beziehung zum Verkäufer hat, sollte man dies nicht riskieren. Andererseits wird auch der Verkäufer nicht wirksam aus seiner Rechtsposition entlassen. Er bleibt u.a. steuerpflichtig für die Immobilie.

Wer also am Notar spart, spart an der falschen Stelle. Für die öffentliche Bekanntmachung benötigt man diesen staatlich zugelassenen Dienstleister, der das Rechtsgeschäft in einer Urkunde niederlegen muss, die zum zuständigen Liegenschaftsamt einzutragen ist.

Die Urkunde kann entweder eine öffentliche Urkunde sein oder eine privatschriftliche mit beglaubigter Unterschrift der Parteien. Der letzte Fall ist die Regel: der Notar “nimmt die Erklärungen der Parteien entgegen” und bestätigt am Ende der Urkunde, dass es sich wirklich um die Personen handelt, für die sie sich ausgeben. Das geschieht mit der Beglaubigungsformel. In der Praxis verliest der Notar die Urkunde den Parteien zur Kontrolle der Erklärungen, die sie abgeben haben, auch wenn der Entwurf komplett vom Notar erstellt wurde. Dann setzen die Parteien und der Notar ihre Unterschriften auf die Urkunde.
Die öffentliche Urkunde ist dagegen ein größerer formaler Aufwand und nach Gesetz z.B. bei Schenkungen vorgeschrieben. Der Vorteil: auch der Inhalt der Urkunde wird durch den Notar erklärt, d.h. er ist dafür verantwortlich. Zudem gibt es zwei Zeugen, die das Geschäft bestätigen. Die erforderliche Aussenwirkung haben bei Bekanntmachung beide Varianten.
Wenn man als Käufer auf Nummer sicher gehen will, ist es ratsam, bereits den Vorvertrag bekanntzumachen, also vor dem Notar abzuschließen. Dann ist man auch vor üblen Überraschungen weiterer Vorverträge abgesichert. Niemand, der dann einen Vorvertrag über dasselbe Objekt abschließt kann behaupten, er hätte von nichts gewusst.

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3 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Hallo Frau Christina,
erstmal vielen Dank für Ihre Artikel auf dieser Seite, die uns schon sehr weitergeholfen haben.
Wir sind dabei, eine kleine Wohnung in Norditalien zu kaufen. Der Vorvertrag ist schon von uns unterzeichnet und wir warten auf die Unterschrift des Verkäufers. Nun rückt der eigentliche Kaufvertrag in den Blick, und dazu habe ich eine Frage: Gibt es gesetzliche Vorgaben, wer die Übersetzung vom Italienischen ins Deutsche anfertigen darf? Bisher hatten wir eine Mitarbeiterin des Maklers, die leidlich Deutsch spricht, aber ich weiß nicht, welche Qualifikationen sie hat. Außerdem scheint mir ihre Honorarforderung recht hoch (950 € für Vorvertrag und Kaufvertrag) – haben Sie da Erfahrungswerte?

Antworten

    Guten Tag Frau Dwornicki, bei der Beurkundung des ital. Kaufvertrages ist nach zwei gesetztlichen Formen zu unterscheiden: beglaubigte Privaturkunde oder öffentliche Urkunde. Der Standard ist die erste und diese hat grunds. keine Übersetzung. Eine öffentliche Urkunde unter Zuziehung von zwei Zeugen ist aufwändiger und teuerer, verlangt bei Ausländern jedoch das Beifügen einer Übersetzung des Textes und die Anwesenheit eines Übersetzers, der im Termin vereidigt wird. Die Notarbüros arbeiten normalerweise mit Übersetzern zusammen, die Erfahrung auf dem Gebiet haben. Sie als Käufer haben die Wahl des Notars, denn Sie zahlen ihn. Wenn Sie die öff. Urkunde möchten, müssen Sie das beim Notar ausdrücklich vorher anmelden. Auch wenn Sie nur den Inhalt des Textes kennen möchten und die Standardurkunde machen (also ohne Anwesenheit Übersetzer und ohne zweisprachige Beurkundung), suchen Sie sich einen guten Übersetzer, dem Sie vertrauen können. “Leidlich Deutsch” ist da sicher nicht ausreichend und dafür scheint der Preis recht hoch. Das Geld ist immer richtig angelegt. Die Preise variieren je nach Region und Aufwand. Sie liegen zwischen ca. €500 und €1000, je nachdem ob es nur eine Übersetzung oder eine zweisprachige Beurkundung ist. Als Alternative: wählen Sie einen Notar in der Region Bozen, der beurkundet auf Deutsch. Mit besten Grüssen U. Cristina

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