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Eine Immobilie in Italien kaufen

Immobilienkauf in Italien

Nach zehn Jahren Wohnungsmiete im Bel Paese sind wir dann doch sesshaft geworden und haben ein Haus gekauft. Mit allem Drum und Dran: Endlos Internet-Seiten scrollen, beim „richtigen“ Objekt dann ein Adrenalin-Schub und letztlich die Tour mit dem Immobilienmakler um DAS Haus zu sehen (inklusive Zwangsbesichtigung anderer Häuser in der Gegend). Ok, das ist so in jedem Land gleich. Interessant wurde es – wie immer – bei der Abwicklung des Kaufes. Hier eine kurze Zusammenfassung, wie der Immobilienerwerb in Italien funktioniert und was man so an Steuern und Zusatzkosten einplanen muss.

Da wir uns auf italienischem Terrain bewegen, unterliegt auch der Kaufvertrag italienischem Recht. Die Kaufabwicklung vollzieht sich hier folgenden Schritten:

Das Angebot (impegnativa d’acquisto)

Wenn alle Einzelheiten mit dem Verkäufer verhandelt wurden und man sich handelseinig geworden ist, wird die Kaufvertrags-Absichtserklärung vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben. Zusätzlich möchte der Verkäufer oder dessen Vertreter (Makler) direkt eine Anzahlung von rund 1% des Kaufpreises, in Form eines Bankschecks. (Man kann inzwischen größtenteils auch darauf verzichten, weil die Verkäufe von Immobilien in Italien in den letzten Jahren zusammengebrochen sind). Beide Parteien unterschreiben diese impegnativa d’acquisto und verpflichten sich damit, einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterschreiben (contratto preliminare oder compromesso). So wird verhindert, dass der Verkäufer noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt. Erst durch die Einlösung des Bankchecks ist dies rechtsgültig.

Der Vorvertrag

… ist ein privatrechtliches Dokument mit den wichtigsten Vertragsdaten wie Kaufpreis, Grundstücksgröße, Planimetrie, Zahlungsbedingungen, usw. sowie der Garantie, dass die Immobilie frei von irgendwelchen finanziellen oder rechtlichen Verbindlichkeiten ist, bzw. die Offenlegung aller Hypotheken oder Pfandrechte.

Es ist anzuraten, schon diesen Vorvertrag vom Notar bestätigen zu lassen, sonst könnte es passieren, dass an Wohnung oder Haus vom Vorbesitzer Veränderungen vorgenommen wurden, die nicht bewilligt oder eingetragen sind. Kommen diese Änderungen bei der Überschreibung oder danach ans „Tageslicht“, kann das Objekt beschlagnahmt werden.

Mit dem Vorvertrag ist eine Anzahlung (bis 10% des Kaufpreises) fällig. Sie dient als Sicherheit für beide Parteien: Der Verkäufer hat das Recht, die Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten, wenn der Käufer doch aus Nichtigkeitsgründen vom Kauf zurücktreten möchte. Gleichzeitig muss umgekehrt der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe der Anzahlung zurückerstatten, wenn er seine Meinung ändert und sein Haus nicht mehr, oder anders, verkaufen will.
Der Vorvertrag sollte innerhalb von 10 Tagen beim Finanzamt registriert werden. Dies kostet rund 100.- bis 170.- Euro plus 50 Euro bis 80 Euro für Gebührenmarken.

Der Notarvertrag

Innerhalb von ein bis drei Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrages wird der endgültige Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.
Hiermit wird das Besitztum offiziell auf den Käufer übertragen und die restliche Kaufsumme gezahlt, oder ein bestätigter Bankscheck überreicht. Bezahlt werden nun auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Registergebühr.
Dieser Notarvertrag wird in dreifacher Ausführung erstellt, denn eine Kopie muss beim Einwohnermeldeamt hinterlegt werden.

Die „Nebenkosten“

Außer der Kaufsumme sind beim Hauskauf in Italien diverse „Nebenkosten“ zu kalkulieren, die je nach Region variieren können:

  • 22% Mehrwertsteuer. Bei Kauf eines neuen Hauses oder Wohnung muss keine MwSt. entrichtet werden.
  • Grunderwerbsteuer einmalig bei Kauf als Zweitwohnsitz 3 bis 7% (je nach Gemeinde) und bei Kauf als Erstwohnsitz 1 bis 3% vom Katasterwert. Bei landwirtschaftlich genutztem Grund: 8 bis 10% vom Kaufpreis.
  • Registrierung beim Einwohnermeldeamt (Vorvertrag und dann Notarvertrag) insgesamt rund 150 Euro bis 250 Euro.
  • Notarkosten bis 2,5% des Kaufpreises, aber meist eine Pauschale von 2.000 Euro bei einem Kaufpreis bis 500.000 Euro und 2.800 Euro bis 1 Mio., darüber bis 3.500 Euro.
  • Wenn nötig, Kosten für (vereidigten) Übersetzer etwa 400 Euro
  • Maklerprovision (inkl. Betreuung bis Hauptvertrag) 2 bis 3,57 % zzgl. MwSt. (22%)

Hauskauf vom Ausland aus?

Wer vom Ausland aus in Italien ein Haus kaufen möchte, muss sich eine italienische Steuernummer zulegen, um Vorvertrag oder Kaufvertrag unterschreiben zu können. Das geht schnell und kostenlos.
Ganz wichtig ist natürlich auch, sehr gut vertragssicheres Italienisch zu sprechen (oder sich von jemandem der das kann, helfen zu lassen). Und am wichtigsten? Vielleicht die Fähigkeit zu kapieren, wann ein Verkäufer oder Makler die eigene Unerfahrenheit oder Gutgläubigkeit ausnutzen möchte.

Betrugsversuche sind leider recht häufig. Deshalb sichern sich Italiener oft doppelt und dreifach ab, bevor sie etwas unterschreiben, oder vertrauen gar nur Verwandten und sehr guten Freunden. Um so mehr gilt es als Ausländer, sich mit Vorsicht zu bewegen.

Interview: 7 Fragen an Experten

Cora Genge ist 2010 nach Italien ausgewandert und lebt mit Ihrer Familie an der ligurischen Küste. Dort hat sie CasaRiviera gegründet und unterstützt zusammen mit Ihrem Mann Erwin seit 2007 Menschen, die Wohnungen und Häuser kaufen, mieten oder vermieten möchten. Ihr Portfolio umfasst bereits über 840 Immobilien. italien inside wollte wissen, was für Tücken der Immobilienkauf in Italien hat und worauf man besonders achten muss, wenn man schon von Deutschland, Österreich oder der Schweiz aus sein Traumhaus/Wohnung kaufen oder mieten möchte.

1) Was kann beim Haus- Wohnungskauf in Italien alles so passieren?

Nun, dies könnte zu einer enormen Fallgrube werden, wenn man keine Insider kennt. Italienische Immobilien Agenturen versprechen sehr viel und oft ist daran kaum die Hälfte wahr. Eine unabhängige Vertrauensperson die Doppelsprachig ist (I / D) bleibt unentbehrlich. Die Preise sind ja augenblicklich auf Grund der prekären Wirtschaftslage äußerst attraktiv und alleine an der Riviera müssen ungefähr 50% der Norditaliener Ihren Zweitwohnsitz am Meer verkaufen. Also ist dies auch ein „Eldorado“ für Schnäppchen, wenn man exakt weiss wie voranzugehen ist und sich nicht von Emotionen animieren lässt.

2) Oft findet man die Empfehlung, bereits beim Aufsetzen des Vorvertrages einen Notar einzuschalten. Wie sehen Sie das?

Na ja, es geht ja grundsätzlich darum die realen Fakten herauszufinden und dies sollte bereits vor dem Notartermin eines Vorvertrages geschehen, wie gesagt, die versteckten Mängel und ggf. baurechtlichen Sünden sollten via lokalem Geometra ausfindig gemacht werden. Jemanden der nicht die Interessen des Verkäufers teilt.

3) Worauf muss man unbedingt achten, damit man keine „Mogelpackung“ kauft? Kann man sich absichern?

Wurden am/auf dem Grundstück Veränderungen vorgenommen, die ohne Autorisation der Gemeinde stattfanden? Wurden im/am Haus/Wohnung Veränderungen ohne eine Bewilligung ausgeführt? Gibt es Wegerechte (auch uneingetragen mittels Gewohnheitsrecht)? Sind die Wasser/Heizung/Elektrizität Anlagen nach neuer EU Norm? Liegen Bauvorhaben in der Nähe vor(Einkaufszentrum, Kraftwerk, Sportstadium, was auch immer)? Vorsicht beim Kauf von Wohnungen: Sind auch Garage oder Parkplatz im Kaufvertrag separat aufgeführt sind frei von Auflagen?
Ein großes Problem ist es, das, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass man eine Mogelpackung gekauft hat, in Italien zu seinem Recht zu kommen. Denn da dauert es schnell mal 10 Jahre, bis sich ein Richter um den Fall kümmert. Und auch wenn man Recht bekommt heißt es noch lange nicht, dass man sein Geld vollständig wieder sieht.
Da ist es für unsere Kunden schon vorteilhaft, dass wir unseren Hauptsitz nicht in Italien, sondern in D/A/CH haben. Denn dadurch ist die Sicherheit geboten, dass bei eventuellen Unregelmäßigkeiten in Italien ein sogenannter Regress auf die Firma in D/A/CH genommen werden kann. Bei uns werden die Verträge in Italien vom Notar unterzeichnet und dann in der Schweiz beim Anwalt übersetzt. Diese deutschsprachige Übersetzung wird notariell in der Schweiz beglaubigt und der Kaufvertrag in deutscher Sprache unterzeichnet. Damit geht der Käufer weniger Rechtsunsicherheit und Risiko ein.

4) Gibt es eine Faustregel, wie groß in Italien die Spanne zwischen anfangs angegebenem Preis einer Immobilie und dann tatsächlich Besprochenem normalerweise ist?

Nun, die Spanne vom erwünschten Preis der Verkäufer und dem greifbaren Preis liegen auf Grund vom Ausverkauf derzeit zwischen 10 bis 50%.

5) Was muss man beachten, wenn man keinen italienischen Wohnsitz hat? Welche Dokumente muss man beim Vorvertrag und dann beim Kaufvertrag vorlegen und müssen diese im Vorfeld übersetzt werden?

Als EU oder CH Bürger braucht es keinen Wohnsitz, der Gemeinde reicht die Anmeldung mittels Pass-Dokument der Person/en. Vorvertrag und dann Kaufvertrag sind für den Notar nicht in übersetzter Form (Deutsch) erforderlich.

6) Wie läuft es ganz praktisch ab, wenn jemand schon von D/A/CH aus ein Haus in Italien über eine Agentur kaufen oder mieten möchte? Wie oft muss man dann unbedingt vor Ort sein oder was nehmen Sie einem ab?

Auf jeden Fall ist es notwendig vor Ort anwesend zu sein, wer kauft schon eine Katze im Sack? Also anwesend für die Auswahl des Objektes (ein Wochenende), je nach Situation der Vorauswahl via Dokumentation der Objekte. Dann ein Wochenende für den Vorvertrag und danach für den Kaufvertrag würde ich 2 bis 3 Tage einplanen. Es sei denn man hat eine Interessensvertretung vor Ort.
Vor Ort in Ligurien kümmert sich CasaRiviera um alle Formalitäten, Vorauswahl, Behördliche Abklärungen, Überwachung vom Geometra und kennt darum auch alle allfälligen „Fallgruben“. Wer auf Nummer sicher kaufen möchte, nimmt diesen Kundendienst in Anspruch. Besonders vorteilhaft ist bei allfälliger Untervermietung vom Objekt die doppelsprachige Verwaltung vor Ort an der Riviera. Wer nicht ständig an der Riviera leben will/kann ist ja auf eine vorteilhafte Untervermietung während seiner Abwesenheit froh. Immerhin hat der Aufbau dieser Hilfe auch viele Jahre in Anspruch genommen.

7) Warum läuft eigentlich der Hausverkauf in Ligurien so gut?

Weil Ligurien die klassische Riviera Region für Erholung, Strand, Meer und mediterranem „dolce vita“ ist. Vor allen Dingen wegen dem mildesten Klima von ganz Italien, hatten sich die Norditaliener (allen voran jene aus Turin, Mailand, Bergamo, Varese, Pavia, usw.) in den letzten 50 Jahren dort eingedeckt mit Ferienwohnsitzen, Villen, Häusern und Wohnungen. Vergessen Sie nicht, das 90% dieser Einrichtungen 9 Monate im Jahr leer stehen. Weil aber z.Z. die Wirtschaft in Italien am Boden liegt, müssen viele nun verkauft werden und sind doch erheblich günstiger als jene in der teuren Toskana.

Interview-Partner: Cora Genge von CasaRiviera.ch und iaitours.com.

Die oben genannten Informationen sind keine Rechtsauskünfte. Für deren Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden.

Über kim (62 Artikel)
Kim ist 2006 ausgewandert und hat „hier und da“ in Italien gewohnt. "Angekommen" ist sie nun im Oltrepò Pavese. Sie arbeitet für eine Agentur im Bereich E-Mail und Online Marketing.

2 Kommentare zu Eine Immobilie in Italien kaufen

  1. Sehr interessanter Artikel, vielen Dank! Als Dolmetscherin kommt es immer wieder vor, dass ich mit Haus- und Wohnungskauf zu tun habe und die auslaendischen Kaeufer unvorbereitet sind. Ich werde gegebenenfalls gerne auf diesen Artikel und CasaRiviera verweisen.

    Karin Wagner

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