Immobilienkauf in Italien

Eine Immobilie in Italien kaufen

Nach zehn Jahren Wohnungsmiete im Bel Paese sind wir dann doch sesshaft geworden und haben ein Haus gekauft. Mit allem Drum und Dran: Endlos Internet-Seiten scrollen, beim “richtigen” Objekt dann ein Adrenalin-Schub und letztlich die Tour mit dem Immobilienmakler um DAS Haus zu sehen (inklusive Zwangsbesichtigung anderer Häuser in der Gegend). Ok, das ist so in jedem Land gleich. Interessant wurde es – wie immer – bei der Abwicklung des Kaufes. Hier eine kurze Zusammenfassung, wie der Immobilienerwerb in Italien funktioniert und was man so an Steuern und Zusatzkosten einplanen muss.

Da wir uns auf italienischem Terrain bewegen, unterliegt auch der Kaufvertrag italienischem Recht. Die Kaufabwicklung vollzieht sich hier folgenden Schritten:

Das Angebot (impegnativa d’acquisto)

Wenn alle Einzelheiten mit dem Verkäufer verhandelt wurden und man sich handelseinig geworden ist, wird die Kaufvertrags-Absichtserklärung vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben. Zusätzlich möchte der Verkäufer oder dessen Vertreter (Makler) direkt eine Anzahlung von rund 1% des Kaufpreises, in Form eines Bankschecks. (Man kann inzwischen größtenteils auch darauf verzichten, weil die Verkäufe von Immobilien in Italien in den letzten Jahren zusammengebrochen sind). Beide Parteien unterschreiben diese impegnativa d’acquisto und verpflichten sich damit, einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterschreiben (contratto preliminare oder compromesso). So wird verhindert, dass der Verkäufer noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt. Erst durch die Einlösung des Bankchecks ist dies rechtsgültig.

Der Vorvertrag

… ist ein privatrechtliches Dokument mit den wichtigsten Vertragsdaten wie Kaufpreis, Grundstücksgröße, Planimetrie, Zahlungsbedingungen, usw. sowie der Garantie, dass die Immobilie frei von irgendwelchen finanziellen oder rechtlichen Verbindlichkeiten ist, bzw. die Offenlegung aller Hypotheken oder Pfandrechte.

Es ist anzuraten, schon diesen Vorvertrag vom Notar bestätigen zu lassen, sonst könnte es passieren, dass an Wohnung oder Haus vom Vorbesitzer Veränderungen vorgenommen wurden, die nicht bewilligt oder eingetragen sind. Kommen diese Änderungen bei der Überschreibung oder danach ans “Tageslicht”, kann das Objekt beschlagnahmt werden.

Mit dem Vorvertrag ist eine Anzahlung (bis 10% des Kaufpreises) fällig. Sie dient als Sicherheit für beide Parteien: Der Verkäufer hat das Recht, die Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten, wenn der Käufer doch aus Nichtigkeitsgründen vom Kauf zurücktreten möchte. Gleichzeitig muss umgekehrt der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe der Anzahlung zurückerstatten, wenn er seine Meinung ändert und sein Haus nicht mehr, oder anders, verkaufen will.
Der Vorvertrag sollte innerhalb von 10 Tagen beim Finanzamt registriert werden. Dies kostet rund 100.- bis 170.- Euro plus 50 Euro bis 80 Euro für Gebührenmarken.

Der Notarvertrag

Innerhalb von ein bis drei Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrages wird der endgültige Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.
Hiermit wird das Besitztum offiziell auf den Käufer übertragen und die restliche Kaufsumme gezahlt, oder ein bestätigter Bankscheck überreicht. Bezahlt werden nun auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Registergebühr.
Dieser Notarvertrag wird in dreifacher Ausführung erstellt, denn eine Kopie muss beim Einwohnermeldeamt hinterlegt werden.

Die “Nebenkosten”

Außer der Kaufsumme sind beim Hauskauf in Italien diverse “Nebenkosten” zu kalkulieren, die je nach Region variieren können:

  • 22% Mehrwertsteuer. Bei Kauf eines neuen Hauses oder Wohnung muss keine MwSt. entrichtet werden.
  • Grunderwerbsteuer einmalig bei Kauf als Zweitwohnsitz 3 bis 7% (je nach Gemeinde) und bei Kauf als Erstwohnsitz 1 bis 3% vom Katasterwert. Bei landwirtschaftlich genutztem Grund: 8 bis 10% vom Kaufpreis.
  • Registrierung beim Einwohnermeldeamt (Vorvertrag und dann Notarvertrag) insgesamt rund 150 Euro bis 250 Euro.
  • Notarkosten bis 2,5% des Kaufpreises, aber meist eine Pauschale von 2.000 Euro bei einem Kaufpreis bis 500.000 Euro und 2.800 Euro bis 1 Mio., darüber bis 3.500 Euro.
  • Wenn nötig, Kosten für (vereidigten) Übersetzer etwa 400 Euro
  • Maklerprovision (inkl. Betreuung bis Hauptvertrag) 2 bis 3,57 % zzgl. MwSt. (22%)

Hauskauf vom Ausland aus?

Wer vom Ausland aus in Italien ein Haus kaufen möchte, muss sich eine italienische Steuernummer zulegen, um Vorvertrag oder Kaufvertrag unterschreiben zu können. Das geht schnell und kostenlos.
Ganz wichtig ist natürlich auch, sehr gut vertragssicheres Italienisch zu sprechen (oder sich von jemandem der das kann, helfen zu lassen). Und am wichtigsten? Vielleicht die Fähigkeit zu kapieren, wann ein Verkäufer oder Makler die eigene Unerfahrenheit oder Gutgläubigkeit ausnutzen möchte.

Betrugsversuche sind leider recht häufig. Deshalb sichern sich Italiener oft doppelt und dreifach ab, bevor sie etwas unterschreiben, oder vertrauen gar nur Verwandten und sehr guten Freunden. Um so mehr gilt es als Ausländer, sich mit Vorsicht zu bewegen.

Die oben genannten Informationen sind keine Rechtsauskünfte. Für deren Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden.

2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Manuela Berthold-Lackey
Juli 8, 2019 7:41 am

Beim Kauf einer Immobilie ist es auch sinnvoll eine Inspektion durchzuführen, die Heizung, Stromleitungen, Wasseranschlüsse, Fundament und die Beschaffenheit des Daches beinhaltet.
Caveat Emptor, gekauft wie gesehen, gilt weitgehend in Europa, was ich für unverantwortlich halte.
Augen auf beim Kauf ! Man sollte sich die Inspektion vom Verkäufer vor dem Notar Termin unterschreiben lassen.
Nur ein Tip aus eigener Erfahrung.

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Zur Ergänzung: Unwiderrufliches Kaufangebot des Käufers – Proposta irrevocabile di acquisto di immobile

Oftmals wird beim Immobilienverkauf in Italien statt eines Vorvertrags vom Käufer ein unwiderrufliches Kaufangebot an den Verkäufer abgegeben. In diesem Angebot müssen bereits sämtliche wesentlichen Punkte des nachfolgenden Kaufvertrags enthalten sein. In den allermeisten Fällen wird das Angebot mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis verbunden (caparra). Dieses Angebot muss vom Verkäufer dann nur noch angenommen werden, damit der Vertrag – so wie ein Vorvertrag – zustande kommt. Will oder kann anschließend der Kaufinteressent den Kaufvertrag doch nicht abschließen, verliert er seine Anzahlung. Auf Erfüllung des Kaufvertrags kann er zwar nicht in Anspruch genommen werden, ebenso wenig auf Schadensersatz. Die Anzahlung ist dann aber weg.

Ein solches Kaufangebot wird in der Regel für eine bestimmte Frist abgegeben. Innerhalb dieser Frist ist der Kaufinteressent an sein Angebot gebunden. Dieses unwiderrufliche Kaufangebot stellt eine einseitig – also nur des Kaufinteressenten – bindende Erklärung letzteren dar. Der Verkäufer ist an dieses Angebot hingegen gar nicht gebunden. Er kann sogar hinsichtlich des zu erzielenden Kaufpreises weiter spekulieren und warten, ob er ein besseres Angebot kriegt. Dann muss er lediglich die Anzahlung zurückzahlen.

Immer wieder fragen mich meine Mandanten, ob ein solches unwiderrufliches Kaufangebot sinnvoll ist oder lieber ein Vorvertrag geschlossen werden sollte.

Mit dem unwiderruflichen Kaufangebot kann der Kaufinteressent dem Käufer zwar klarmachen, dass er es mit dem Kauf ernst meint und ihn insoweit zum Kauf hin drängen. Eine Sicherheit oder gar Reservierung geht damit allerdings nicht einher. Ich persönlich tendiere daher eher zum Abschluss eines Vorvertrags. Zuweilen drängen Makler gern auf die Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebots, da sie damit bereits ihren Provisionsanspruch erhalten.

Aber Achtung: Wegen der sagen wir mal Verlustgefahr sollte die caparra nicht auf das Konto des Verkäufers gezahlt werden. Hier gibt es andere Möglichkeiten, die Anzahlung bzw. Pfandsumme zu hinterlegen.

Alexis Brudermann – Rechtsanwalt – 26.06.2019

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