Sobald der Frühling die Menschen in den Süden nach Italien lockt, wird auch die Immobilienbranche wieder lebendig. Stimmungsvolle Villen oder ruhig gelegene Rustici werden dann zu Sehnsuchtsorten für den Sommer. Wie bekannt (und in anderen Beiträgen behandelt), unterliegt der Immobilienerwerb in Italien genauen Regeln, die für alle Käufer, auch die aus dem Ausland, gelten. Bürger aus der Schweiz haben zudem eine weitere Bedingung zu erfüllen. Diese hängt mit dem Rechtsgrundsatz der Reziprozität, also Gegenbezüglichkeit, zusammen. Nach dem vereinfachten Motto „Was du nicht willst, was man dir tu, das füge auch keinem anderen zu“ haben die Autoren des italienischen Zivilgesetzes in den 1940er Jahren den Grundsatz in Art. 16 des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetz aufgenommen, nämlich dass es jedem Ausländer erlaubt ist, die zugewiesenen zivilen Rechte in Italien zu beanspruchen, aber unter der Bedingung der Gegenbezüglichkeit und vorbehaltlich spezieller Regeln.

Das schweizer „Lex Koller“ und seine Folgen in Italien

Eine solche Spezialregel haben die Eidgenossen mit ihrem Gesetz im Jahr 1983 geschaffen: Das schweizerische Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland kurz BewG oder auch „Lex Koller“. Es beschränkt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland, „um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern“ (Art. 1). Hier geht es um eine Kontrolle und damit Kontingentierung der Immobilien, die als Feriendomizile an Personen aus dem Ausland verkauft werden können. Jedes Kanton hat Gemeinden, die bestimmen, welche Wohnungen zum freien Verkauf und Feriennutzung angeboten werden können. Sind die vorbestimmten Kontingente erschöpft, geht der ausländische Interessent im Zweifel leer aus. Natürlich ist das Regelwerk komplex und es gibt Ausnahmen und Sonderregeln, wie bei allen Gesetzen.

Die Umsetzung in Italien

Die italienischen Notare sind verpflichtet, aufgrund des Gebots der Gegenbezüglichkeit zu prüfen, ob ein Schweizer Staatsbürger mit Wohnsitz in der Schweiz die auserwählte Immobilie in Bella Italia nach denselben Prinzipien erwerben darf. Dabei gehen sie natürlich sehr schematisch vor, denn die italienischen Provinzen kennen keine Kontingente für Ferienwohnungen, der Immobilienmarkt ist grundsätzlich für jeden Interessenten frei. Die Immobilien müssen aber die Eckdaten des Lex Koller erfüllen, d.h. nicht mehr als 200 qm Nettowohnfläche haben und höchstens 1000 qm dazugehörigen Grund. Größere Immobilien können nicht an Schweizer Ausländer aktiv übertragen werden, d.h. weder verkauft noch als Schenkung. Diese Werte gelten, ganz nach Koller, für die gesamte Familie, also Eheleute, Partner, Kinder, die in einem Haushalt wohnen. Zusammen dürfen sie nur diese Größe erwerben. Es ist auch nicht möglich, die Hürde mit der Gründung einer Personengesellschaft (GbR, OHG, KG, PartG und StGes.) zu umgehen, denn hier kommt es auf die Gesellschafter an, Schweizer bleiben beim Erwerb auch dann begrenzt.

Es kommt auf den Notar an

Die in der Schweiz übliche Ausländerbewilligung, also Prüfung und Genehmigung durch lokale Verwaltungsbehörden, findet in Italien nicht statt, allein der mit der Beurkundung beauftragte Notar hat die Gegenbezüglichkeit zu prüfen. Es kommt also auf den einzelnen Notar an und wie dieser das schweizerische Gesetz auf den italienischen Sachverhalt überträgt. Diese Praxis führt in manchen Fällen leider auch zu Ungleichbehandlungen der Käufer, die ja das Gegenseitigkeitsprinzip eigentlich vermeiden wollte. Es ist es deshalb wichtig, einen aufmerksamen italienischen Notar für die Beurkundung des Eigentumserwerbs zu finden, dem man auch Ausnahmen, die das schweizerische Gesetz kennt, entsprechend nahebringen kann. Bei einem begründetem Mehrbedarf kann so z.B. der Erwerb der Villa mit größerem Garten in Italien für die Schweizer doch noch gelingen.