Immobilienkauf in Italien

Aktualisiert: Eine Immobilie in Italien kaufen

Hier eine kurze Zusammenfassung, wie der Immobilienerwerb in Italien funktioniert und was man so an Steuern und Zusatzkosten einplanen muss.

Da wir uns auf italienischem Terrain bewegen, unterliegt auch der Kaufvertrag italienischem Recht. Die Kaufabwicklung vollzieht sich in folgenden Schritten:

Das Angebot
(Kaufvertrags-Absichtserklärung, impegnativa d’acquisto)

Wenn alle Einzelheiten mit dem Verkäufer verhandelt wurden und man sich handelseinig geworden ist, wird die Kaufvertrags-Absichtserklärung vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben.

Eine Absichtserklärung ist eine Möglichkeit unter mehreren, wie eine Einigung zustande kommen kann. Diese Methode wird häufig von Immobilienmaklern genutzt – insbesondere, um einen Nachweis für die Provision zu haben. Sie lassen sich hier vom Kaufinteressenten einen Scheck über eine Pauschalsumme geben, z.B. 1% oder 5.000 Euro, um dem Verkäufer die Seriosität des Interessenten nachweisen zu können.

Vertragsbestätigende Anzahlungen (caparra) betragen hingegen 10-15% der Kaufsumme. Sie können per Namensscheck oder Überweisung an den Verkäufer gezahlt werden. Um das Geld nicht „aus der Hand“ zu geben, kann der Käufer seit 2017 den Betrag auf ein Anderkonto des beurkundenden Notars einzahlen (sog. Conto dedicato).

Beide Parteien unterschreiben diese impegnativa d’acquisto und verpflichten sich damit, einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterschreiben (contratto preliminare oder compromesso). So wird verhindert, dass der Verkäufer noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt.

Man kann aber auch sofort einen Vorvertrag machen oder aber bei Vertrauen ohne all dies zum Notar.

Der Vorvertrag

… ist ein privatrechtliches Dokument mit schuldrechtlicher, verpflichtender Wirkung. Er beinhaltet die wichtigsten Vertragsdaten wie Kaufpreis, Grundstücksgröße, Planimetrie, Zahlungsbedingungen, usw. sowie der Garantie, dass die Immobilie frei von irgendwelchen finanziellen oder rechtlichen Verbindlichkeiten ist, bzw. die Offenlegung aller Hypotheken oder Pfandrechte. Es ist möglich und in einigen Fällen ratsam, einen notariellen Vorvertrag zu machen. Dieser hat eine andere Beweiswirkung, gerade bei unsicheren Verkäuferkandidaten oder bei Kauf von Baugesellschaften.

Wenn noch nicht im Rahmen der Kaufvertrags-Absichtserklärung gezahlt wurde, ist mit dem Vorvertrag eine Anzahlung (bis 15% des Kaufpreises) fällig. Sie dient als Sicherheit für beide Parteien: Der Verkäufer hat das Recht, die Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten, wenn der Käufer doch aus Nichtigkeitsgründen vom Kauf zurücktreten möchte. Gleichzeitig muss umgekehrt der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe der Anzahlung zurückerstatten, wenn er seine Meinung ändert und sein Haus nicht mehr, oder anders, verkaufen will.

Der Vorvertrag muss innerhalb von 20 Tagen beim Finanzamt registriert werden. Die Grundgebühr beträgt pauschal €200, dazu kommen eine 16€ Wertmarke für je 100 Zeilen Vorvertrag sowie 0,5% Steuervorschuss auf die Erwerbssteuer durch den Käufer, die beim Notar angerechnet wird.

Der Notarvertrag

Innerhalb von ein bis drei Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrages wird der endgültige Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Wie schnell es beim Notar geht, hängt dabei ganz entscheidend vom Verkäufer und seiner Vorbereitung ab: Ohne die entsprechenden Unterlagen kann der Notar nichts machen. Und sind die Unterlagen nicht in Ordnung, zum Beispiel bei Abweichungen von Soll- und Istzustand der Immobilie (Conformità), kann nicht beurkundet werden.
Hiermit wird das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen und die restliche Kaufsumme gezahlt, oder ein bestätigter Bankscheck überreicht. Bezahlt werden nun auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Registergebühr.

Der Notar kümmert sich auch um die Weiterleitung der Steuern an das Finanzamt. Die Notarkosten an sich variieren und es empfiehlt sich, mehrere Angebote anzufragen und zu vergleichen.

Die “Nebenkosten”

Außer der Kaufsumme sind beim Hauskauf in Italien diverse “Nebenkosten” zu kalkulieren, die je nach Region variieren können:

  • Beim Kauf vom Bauherrn fallen 10% Umsatzsteuer (ermäßigter Satz) auf den Kaufpreis an. Bei Immobilienkauf von Privat ist man dagegen von Mehrwertsteuer befreit.
  • Die Grunderwerbsteuer bei Zweitwohnsitzen/Ferienhäusern beträgt 9%.
  • Die IMU variiert von Gemeinde zu Gemeinde.
  • Die Registrierung des Vorvertrages beim örtlichen Finanzamt kostet rund 150 Euro bis 250 Euro.
  • Notarkosten: Seit 2015 gibt es keine gesetzlichen Tarife mehr, der Notar und der Kunde können das Honorar frei bestimmen. Gängig sind eine Pauschale von 2.000 Euro bei einem Kaufpreis bis 500.000 Euro und 2.800 Euro bis 1 Mio., darüber bis 3.500 Euro.
  • Für einen (vereidigten) Übersetzer kann man mit etwa 600 – 700 Euro rechnen.
  • Maklerprovision 3 bis 5% pro Partei zzgl. MwSt. (22%)

Hauskauf vom Ausland aus?

Wer vom Ausland aus in Italien ein Haus kaufen möchte, muss sich eine italienische Steuernummer zulegen. Das geht schnell und kostenlos.

Ansonsten würde ich empfehlen, sich nach einem kundigen Rechtsanwalt umzusehen, der sich auf italienischem Terrain gut auskennt. Denn nicht alle Makler sind Betrüger, nicht jeder will Ausländer über das Ohr hauen – aber Unwissen kann auch gefährlich werden. So bringt eine Übersetzung des Notarvertrags wenig, wenn man die Regeln und Gesetze nicht kennt, auf die Bezug genommen wird und zudem nicht die klassischen Fussangeln beim Hauskauf präsent hat.

Die oben genannten Informationen sind keine Rechtsauskünfte. Für deren Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden.

Danke für diverse Hinweise und Korrekturen, Ulrike Cristina und Alexis Brudermann!

2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Manuela Berthold-Lackey
Juli 8, 2019 7:41 am

Beim Kauf einer Immobilie ist es auch sinnvoll eine Inspektion durchzuführen, die Heizung, Stromleitungen, Wasseranschlüsse, Fundament und die Beschaffenheit des Daches beinhaltet.
Caveat Emptor, gekauft wie gesehen, gilt weitgehend in Europa, was ich für unverantwortlich halte.
Augen auf beim Kauf ! Man sollte sich die Inspektion vom Verkäufer vor dem Notar Termin unterschreiben lassen.
Nur ein Tip aus eigener Erfahrung.

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Zur Ergänzung: Unwiderrufliches Kaufangebot des Käufers – Proposta irrevocabile di acquisto di immobile

Oftmals wird beim Immobilienverkauf in Italien statt eines Vorvertrags vom Käufer ein unwiderrufliches Kaufangebot an den Verkäufer abgegeben. In diesem Angebot müssen bereits sämtliche wesentlichen Punkte des nachfolgenden Kaufvertrags enthalten sein. In den allermeisten Fällen wird das Angebot mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis verbunden (caparra). Dieses Angebot muss vom Verkäufer dann nur noch angenommen werden, damit der Vertrag – so wie ein Vorvertrag – zustande kommt. Will oder kann anschließend der Kaufinteressent den Kaufvertrag doch nicht abschließen, verliert er seine Anzahlung. Auf Erfüllung des Kaufvertrags kann er zwar nicht in Anspruch genommen werden, ebenso wenig auf Schadensersatz. Die Anzahlung ist dann aber weg.

Ein solches Kaufangebot wird in der Regel für eine bestimmte Frist abgegeben. Innerhalb dieser Frist ist der Kaufinteressent an sein Angebot gebunden. Dieses unwiderrufliche Kaufangebot stellt eine einseitig – also nur des Kaufinteressenten – bindende Erklärung letzteren dar. Der Verkäufer ist an dieses Angebot hingegen gar nicht gebunden. Er kann sogar hinsichtlich des zu erzielenden Kaufpreises weiter spekulieren und warten, ob er ein besseres Angebot kriegt. Dann muss er lediglich die Anzahlung zurückzahlen.

Immer wieder fragen mich meine Mandanten, ob ein solches unwiderrufliches Kaufangebot sinnvoll ist oder lieber ein Vorvertrag geschlossen werden sollte.

Mit dem unwiderruflichen Kaufangebot kann der Kaufinteressent dem Käufer zwar klarmachen, dass er es mit dem Kauf ernst meint und ihn insoweit zum Kauf hin drängen. Eine Sicherheit oder gar Reservierung geht damit allerdings nicht einher. Ich persönlich tendiere daher eher zum Abschluss eines Vorvertrags. Zuweilen drängen Makler gern auf die Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebots, da sie damit bereits ihren Provisionsanspruch erhalten.

Aber Achtung: Wegen der sagen wir mal Verlustgefahr sollte die caparra nicht auf das Konto des Verkäufers gezahlt werden. Hier gibt es andere Möglichkeiten, die Anzahlung bzw. Pfandsumme zu hinterlegen.

Alexis Brudermann – Rechtsanwalt – 26.06.2019

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