Wer sich im Land, wo die Zitronen blühen, ein Ferienhaus oder aber eine feste Bleibe kaufen will, der ist gut beraten, sich vor der Investition über die anzuwendenden Regeln zu erkundigen. Damit man nicht Protagonist in einer der Schauergeschichten wird, die kursieren, sollte man nicht davon ausgehen, dass der Kauf einer Immobilie genauso wie zuhause funktioniert. Gerade bei unbeweglichen Gütern, sind die Regeln vor Ort die entscheidenden.

Eine wichtige Frage ist also, ob es in Italien auch ein öffentliches Grundbuch gibt, das alle Rechte und Belastungen der Immobile bequem in Tabellenform nebeneinander aufführt. Dazu die erschreckende Nachricht: Nein, ein solches Ordnungsprinzip hat allein die Region Südtirol, die einen Sonderstatus genießt und schon aus historischen Gründen eng mit Österreich verbunden ist. Und in allen anderen 19 Regionen Italiens, herrscht da das Chaos?

Was die Rechte an Immobilien betrifft, kann man sagen, dass sicher kein Chaos herrscht. Hier sind die Regionen dem französischen Registersystem gefolgt, das durch Napoleon im 19. Jahrhundert in vielen Teilen Europas unter seiner Kontrolle eingeführt wurde, um die Erfassung von Gebieten für die für ihn lukrative Grundsteuer zu garantieren. Während das deutsche Grundbuch Folien mit Tabellen hat, die heute digital erfasst sind, sammelt das italienische Liegenschaftsregister (registro immobiliare oder conservatoria) jeder Region die beglaubigten oder öffentlichen Urkunden oder auch Urteile als Rechtstitel für alle Rechte und Pflichten, die mit einem Grundstück oder einem Gebäude zusammenhängen. Auch hier wird inzwischen jede Urkunde digital erfasst, aber in den Archiven stapeln sich noch die Urkunden aus den vergangenen Jahrzehnten. Das Liegenschaftsregister sammelt chronologisch nach Berechtigten, veröffentlicht und ist öffentlich. Die Urkunden, die hier auf Antrag zu finden sind, stellen die gültige Rechtslage an der jeweiligen Immobilie dar. Wichtig für den Interessenten: Wer also ein Haus verkaufen möchte, muss seine Berechtigung mit dieser Urkunde nachweisen.

Und Achtung: Ein Auszug aus dem Katasteramt (sog. visura) ist nicht dasselbe wie die o.g. Herkunftsurkunde. Auch wenn der Auszug über eine Immobilie in seiner Tabellenform an das deutsche Grundbuch erinnert und sich auf die Urkunde bezieht – und im besten Fall mit den Angaben übereinstimmt – sind die Informationen, die in dieser Tabelle zu finden sind, kein Beweis für das Bestehen eines Rechtes. Die Deutschen kennen das Katasteramt als Vermessungsamt (auch dafür war Napoleon der Verursacher). In Italien ist das Katasteramt dem Finanzministerium unterstellt und dient zur Erfassung der technischen Besteuerungsgrundlagen. Dort findet sich u.a. die vom Katasteramt geschätzte Oberfläche und der Fiskalwert (valore catastale), der Grundlage für alle Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie ist. Natürlich werden auch Berechtigte angegeben, aber diese Angabe ist „ohne Gewähr“, nur die Herkunftsurkunde kann Sicherheit bieten.

Im Gegensatz zum deutschen Katasteramt werden die Vermessungen nicht von Amts wegen vorgenommen, sondern können durch privat beauftragte Techniker erfolgen. Hier kann es gerade bei älteren Gebäuden zu Diskrepanzen zwischen dem eingetragenen und dem effektiven Zustand der Immobilien kommen. Bis vor zehn Jahren waren Liegenschaftsregister und Kataster nicht miteinander vernetzt. Das hatte auch zur Folge, dass Herkunftsurkunden von einem Hühnerstall sprachen, der zwischenzeitlich zu einem Schloss ausgebaut worden war. Häufig wurde nach dem Umbau oder der Erweiterung eine Anpassung der Angaben im Kataster vergessen – natürlich ist diese gebührenpflichtig. Aber jetzt ist es Pflicht der Eigentümer, alle Angaben zu koordinieren. Der Verkäufer hat also zu klären, ob Istzustand und registrierter Zustand des Gebäudes übereinstimmen, bevor es dann wieder vor dem Notar zur nächsten Beurkundung über einen Verkauf kommt.

Also besser nicht verwechseln: der italienische Katasterauszug ist kein Grundbuchauszug und nur die notarielle Herkunftsurkunde macht rechtssichere Angaben.