4 Antworten zu „Jetzt wird‘s ernst: Vermieter von Ferienwohnungen unter Beobachtung“

1. 

   Jürgen

   16. September 2025

   In Italien ansässige Privatpersonen hatten bis 2025 auch die Wahlmöglichkeit, ihre Einnahmen aus touristischen Kurzzeitvermietungen (Affiti brevi) gerade NICHT über die „cedolare secca“ von Vermietungsplattformen vorab einbehalten und an den Fiskus weiterleiten zu lassen. Wer bei seiner/ihrer Agenzia dell’entrate klargemacht hat, dass die Einnahmen unter 5500 € p.a. liegen, war nicht nur von der Einkommensteuer befreit, sondern auch von der Lästigkeit, dazu überhaupt eine ausführliche Steuererklärung einzureichen. DAS funktionierte ausdrücklich nur ohne den Cedolare-secca-Automatismus.
   Für diese Personengruppe, ergibt sich nun die Situation, dass der Steuereinbehalt an der Quelle bei Plattformen wie etwa Airbnb oder Booking seit 2025 nur noch für gewerbliche (oder gleichgestellte) Anbietende abwählbar ist, die in aller Regel sowieso über 5500 € p.a. einnehmen und deshalb die genannten 21% in ihrer Einkommensteuererklärung auch leicht wieder abziehen lassen können oder aber als günstigen Tarif relativ gut verschmerzen. Kleine Privatvemietende mit unter 5500 € p.a. sehen von diesen einbehaltenen 21% allerdings nichts mehr wieder, können also bloß die Preise erhöhen oder den Einkommensverlust akzeptieren.
   Es gibt KEINE Rückerstattungsmöglichkeit, kein Rimborso, Achselzucken, Pech gehabt. Damit ist die rechtlich eigentlich zustehende Steuerbefreiung für Geringverdienende (z.B. kleine Zu-Erwerbler/innen) technisch blockiert. Das ist der -leider von örtlicher Steuerbehörde bedauernd bestätigte- Kenntnisstand eines schon seit ausreichend vielen Jahren offiziell Angemeldeten, dem bei dieser „Jetzt wird’s ernst“-Beschönigung übrigens ein bisschen zu sehr verschleiert wird, dass die vielen strengeren Vorschriften insgesamt ja schon vor 2-3 Jahren ganz ernsthaft vorgelegen haben.
   In der Hauptsache lasse ich mich herzlich gern eines Besseren belehren, denn wenn es doch eine reelle Möglichkeit zur Rückerstattung des automatisch eingezogen Steuereinbehalts für (als unter 5500 € p.a. Verdienende) eigentlich von der Einkommensteuer Befreite geben sollte, wäre das nach Lage der sich verschärfenden Dinge angenehm sensationell. Nicht dass säumige Steuerpflichtige jetzt stärker zur Einhaltung der Regeln (oder in die Aufgabe) getrieben werden, ist das Problem, sondern dass die individuellen Steuerrechte selbst zunehmend beschnitten werden – und das ist erst der Anfang digital normierender Konformitätserzeugung zu Ungunsten aller kleinen und größeren Krauterer/innen.

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   1. 

      Ulrike Cristina

      16. September 2025

      Guten Tag Jürgen, Sie beziehen sich offensichtlich auf den u.g. Kommentar des Steuerberaters Resch, deshalb klarstellend: wenn Sie den zitierten „Jetzt wird’s ernst“-Artikel an sich lesen, werden Sie sehen, dass es dort nicht um eine „Beschönigung“ einkommenssteuerrechtlicher Aspekte geht, sondern um ganz unbeschönigte, rechtliche Auflagen von Gemeinde, Region und Republik an die Vermieter.

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2. 

   BERNHARD RESCH

   9. September 2025

   TOURISTISCHE VERMIETUNG

   Ich habe eine Wohnung in Italien und werde die nun auch an Gäste vermieten. Ich bin im Ausland ansässig. Werden in diesem Fall die Kurzeitmieten auch mit in Italien versteuert.

   Muss ich in Italien auch eine Steuererklärung machen?

   Einkünfte aus der Vermietung (einschließlich der touristischen Vermietung) von in Itlaien gelegene Wohnungen sind steuerpflichtig. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer seinen steuerlichen Wohnsitz im Ausland hat.
   Privatpersonen haben in Italien die Möglichkeit, ihr Mieteinnahmen über die sogenannte Einheitsteuer „cedolare secca“ zu versteuern. Diese optionale Pauschalbesteuerung erlaubt es, anstelle des regulären progressiven Einkommensteuertarifs lediglich 21 Prozent auf die Mieteinnahmen zu zahlen.
   Diese Besteuerungsform wurde auch auf die nicht-gewerblichen touristischen Kurzzeit-vermietung ausgeweitet. Für die erste vermietete Wohnung gilt dabei der Steuersatz von 21 Prozent, für jede weitere Wohnung erhöht sich der Satz auf 26 Prozent.
   Wird ein Vermittler wie etwa Airbnb oder Booking.com genutzt, so sind die Plattformen verpflichtet bei Zahlung an private Vermieter einen Steuerabschlag von in der Höhe von 21 Prozent einzubehalten und einzuzahlen.
   Diese einbehalten Steuer kann dann im Rahmen der persönlichen Steuererklärung angerechnet werden.
   Sollte di Vermietung einer einzigen Wohnung ausschließlich über eine Vermittler erfolgen, wird die Steuer von 21 Prozent einbehalten und es ergibt sich somit keine weitere Steuerzahllast. In diesem Fall muss aber trotzdem in Italien

   eine Steuererklärung vorgelegt werden.

   In dieser sind die Einnahmen zu erklären und die einbehaltene Steuer anzurechnen. Ab der Steuererklärung für da Jahr 2024 ist zudem auch der Identifikationscode für Beherbergungsbetriebe in Italien, der sogenannte CIN, anzugeben. In Ihrem Ansässigkeitsstaat ist zusätzlich zu klären, ob die im Ausland erzielten Mieteinkünfte zu erklären sind.
   Bernhard Resch
   studio@reschbernhard.it

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   1. 

      Ulrike Cristina

      9. September 2025

      Danke Herr Resch für die Ergänzung der steuerrechtlichen Aspekte! Hoffen wir, dass alle Vermieter aufmerksam sind! Beste Grüsse U. Cristina

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