Hat man eine Mietwohnung gefunden, muss der Mietvertrag (contratto d’affitto oder contratto di locazione) aufgesetzt, unterschrieben und registriert werden.
Vertragsarten
Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen:
I. Der freie Mietvertrag – Contratto di locazione ad uso abitativo oder 4+4
Der Mietpreis wird frei bestimmt, die Dauer des Mietvertrages ist auf vier Jahre festgesetzt. Das Gesetz sieht vor, dass sich der Vertrag nach diesen vier Jahren automatisch um weitere vier Jahre verlängert. Aus diesem Grund wird er auch contratto 4+4 genannt.
Zum Ende der ersten vier Jahre kann der Vermieter dem Mieter unter bestimmten Umständen (u.a. Eigennutzung, Restaurierung oder Verkaufsintention) kündigen.Die Kündigung (disdetta) muss sechs Monate vor Ablauf der vier Jahre schriftlich erfolgen. Nach den zweiten vier Jahren kann man den Vertrag für weitere vier Jahre weiterlaufen lassen, oder neue Konditionen aushandeln. Dies muss wieder sechs Monate vor Ablauf des Vertrages geschehen.
Der Mieter kann die Wohnung immer, aus wichtigem Grund, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Achtung: Diese Art von Mietvertrag ist der Gebräuchlichste, kann aber nicht auf alle Objekte angewendet werden, zum Beispiel nicht auf Sozialwohnungen (case popolari), Keller usw.
II. Der regulierte Mietvertrag – Contratto di locazione a canone concordato (oder agevolato) oder 3+2
Dieser Mietvertrag wird nur ausnahmsweise, zum Beispiel in Städten mit hoher Wohnungsdichte angewendet: Der Mietpreis wird auf kommunaler Ebene reguliert, um Mietwucher zu vermeiden. Im Gegenzug erhalten Vermieter Steuervergünstigungen.
Die Laufzeit von drei Jahren verlängert sich automatisch um weitere zwei Jahre, wenn nicht vorher gekündigt wird. Nach Ablauf von fünf Jahren kann das Mietverhältnis, wie auch bei den freien Verträgen, von beiden Parteien ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Ohne schriftliche Kündigung verlängert sich der Mietvertrag automatisch um weitere fünf Jahre.
III. Der Mietvertrag für die Übergangszeit – Contratto di locazione ad uso transitorio
Dieser Mietvertrag wird für temporäre Vermietung angewendet. Die Vertragsdauer liegt zwischen einem Monat und maximal 18 Monaten. Er darf nur herangezogen werden, wenn Vermieter oder Mieter einen zeitlich begrenzten Bedarf nachweisen können. Zum Beispiel bei beruflichen Auslandsaufenthalten.
Der Vertrag kann zu den gleichen Konditionen verlängert werden, wenn erneut ein zeitlich begrenzter Bedarf nachgewiesen wird.
IV. Der Mietvertrag für Studenten – Contratto di locazione a favore degli studenti universitari
Dieser Vertrag ist ein besonderer temporärer Mietvertrag für Studenten. Seine Laufzeit beträgt zwischen sechs Monaten und maximal drei Jahren. Auch hier wird die Miethöhe unter Einhaltung kommunaler Maßgaben vereinbart.
Inhalte des Vertrages
In einem Mietvertrag müssen folgende Informationen vorhanden sein:
– die Personalien von Mieter (locatario oder conduttore) und Vermieter (locatore)
– die Wohnung / das Haus mit den Katasterdaten (dati catastali)
– eine Klausel, in der der Mieter erklärt, dass er die Dokumentation zur Energieklasse des Objekts erhalten hat (Attestato di Prestazione Energetica, kurz APE)
– die Höhe des jährlichen Mietpreises (canone d’affitto)
– die Höhe der jährlichen Nebenkosten (spese)
– die Höhe der Kaution (deposito cauzionale, auch caparra genannt, i.d.R. drei Monatsmieten)
– die Dauer des Mietvertrages
– die Bedingungen für eine Kündigung
– die Regelung anfallender Wartungsarbeiten und Reparaturen
Wichtig: Die Registrierung
Der Vermieter muss den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung bei der agenzia delle entrate (Finanzamt) registrieren lassen. Innerhalb von 60 Tagen muss er den Mieter und, falls vorhanden, die Hausverwaltung (amministrazione condominiale) über die vorgenommene Registrierung informieren. Die Kosten für die Registrierung betragen 2% der Jahresmiete (mindestens jedoch 68 Euro) und werden je zur Hälfte vom Vermieter und Mieter getragen.
Die Registrierung kann jährlich erneuert oder für die gesamte Mietdauer im Voraus bezahlt werden. Wer gleich zu Beginn den vollen Betrag zahlt, erhält einen Rabatt. Wird der Vertrag vorzeitig aufgelöst, wird die zu viel bezahlte Registrierungsgebühr zurückerstattet.
Achtung: Der Mietvertrag wird erst mit der Registrierung gültig.
Gebühren . . .
Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten, seine Mieteinnahmen zu versteuern. Je nachdem, welche er wählt, hat dies auch Auswirkungen auf den Mieter.
Wenn der Vermieter seine Einkünfte mit der Einkommensteuer (imposta sul reddito delle persone fisiche, kurz IRPEF) versteuert, müssen eine jährliche Registrierungsgebühr (imposta di registro) und Steuermarken (marche da bollo, einmalig bei der Erstregistrierung des Vertrags) bezahlt werden. Die Steuermarken sind zur Gänze und die jährliche Registrierungsgebühr zur Hälfte vom Mieter zu tragen.
Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit, die cedolare secca (Ersatzbesteuerung, z.B. 21% beim Mietvertrag mit canone libero) zu wählen. Dies hat den Vorteil, dass die jährliche Registrierung und damit die Kosten entfallen. Außerdem entfallen auch die Steuermarken bei der verbleibenden Erstregistrierung. Ein weiterer Vorteil für den Mieter ist, dass die Miete nicht nach evtl. behördlichen Vorgaben erhöht werden kann.
Der Artikel erschien zuerst 2017 und wurde 2024 komplett überarbeitet.
P.S. Tierhaltung ist in Mietwohnungen generell erlaubt – genaueres steht in den jeweiligen Hausordnungen.
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