Der Mietvertrag

Nachdem man eine passende Mietwohnung in Italien gefunden hat, muss der Mietvertrag (contratto d’affitto oder contratto di locazione) aufgesetzt werden.
Dieser wird zwischen dem Mieter (locatario oder conduttore) und dem Vermieter (locatore) abgeschlossen.

Inhalte des Vertrages

In einem Mietvertrag müssen folgende Informationen vorhanden sein:
– anagraphische Daten des Mieters und Vermieters
– die Wohnung/ das Haus mit den Katasterdaten (dati catastali)
– eine Klausel, in der der Mieter erklärt, dass er die Dokumentation betreffs der Energieklasse des Objekts erhalten hat (Attestato di Prestazione Energetica, kurz APE)
– die Höhe des jährlichen Mietpreises (canone d’affitto)
– die Höhe der jährlichen Nebenkosten (spese)
– die Höhe der Kaution (deposito cauzionale, auch caparra genannt, i.d.R. drei Monatsmieten)
– die Dauer des Mietvertrages
– die Bedingungen für eine Kündigung
– die Bedingungen bei Reparaturen

Wichtig: Die Registrierung

Der Vermieter muss den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen nach dem Unterschreiben bei der agenzia d’entrate (Finanzamt) registrieren lassen. Innerhalb von 60 Tagen muss er dies dem Mieter und, falls vorhanden, der Hausverwaltung (amministrazione condominiale) mitteilen (am Besten schriftlich). Die Kosten der Registrierung werden jeweils zur Hälfte vom Vermieter und Mieter getragen.

Vertragsarten

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen:

contratto di locazione a canone libero
Der Mietpreis wird frei festgelegt. Die Dauer des Mietvertrages ist auf vier Jahre festgelegt. Das Gesetz sieht es vor, dass sich der Vertrag nach diesen vier Jahren automatisch nochmal um vier Jahre verlängert. Aus diesem Grund wird dieser Vertrag auch contratto 4+4 genannt.
Der Vermieter kann nach den ersten vier Jahren dem Mieter unter bestimmten Umständen (u.a. Eigenbenutzung, Restaurierung, Verkaufsintention) kündigen. Die Kündigung (disdetta) muss sechs Monate vor Ablauf der vier Jahre schriftlich erfolgen. Nach den zweiten vier Jahren kann man den Vertrag für weitere vier Jahre weiterlaufen lassen oder neue Konditionen aushandeln. Dies muss sechs Monate vor Ablauf des Vertrages geschehen.
Der Mieter kann die Wohnung immer, nach Angabe eines schwerwiegenden Motivs, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.
Diese Art von Mietvertrag ist der gebräuchlichste Vertrag in Bezug auf Wohnungen/Häuser, die zum Wohnen vermietet werden. Achtung, dieser Vertrag kann nicht auf alle Objekte angewendet werden, z.B. nicht für Sozialwohnungen (case popolari), Keller usw..

contratto di locazione a canone concordato (oder agevolato)
Dieser Mietvertrag wird nur in Städten mit hoher Wohnungsdichte angewendet. Der Mietpreis berücksichtigt sowohl den Immobilienmarkt als auch die ökonomische Situation der Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben.

contratto di locazione ad uso transitorio

Dieser Mietvertrag wird für temporäre Vermietung angewendet.
Die Dauer eines solchen Vertrages geht von einem Monat bis maximal 18 Monaten.

contratto di locazione a favore degli studenti universitari
Dieser Vertrag ist ein besonderer temporärer Mietvertrag für Studenten.
Die Dauer dieses Vertrages geht von sechs Monaten bis maximal 36 Monaten.

Weitere Informationen zu den verschiedenen Typen von Mietverträgen finden sie unter folgendem Link:
www.dirittierisposte.it

Gebühren . . .

Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten seine Mieteinnahmen zu versteuern. Je nach gewählter Art hat dies auch Auswirkungen auf den Mieter.

Im Falle, dass der Vermieter diese Einahmen mit der Einkommenssteuer (imposta sul reddito delle persone fisiche, kurz IRPEF, dt. Steuer auf das Einkommen natürlicher Personen) versteuert, müssen eine jährliche Registrierungsgebühr (imposta di registro) und Steuermarken (marche da bollo, einmalig bei der Erstregistrierung des Vertrags) bezahlt werden. Die Steuermarken werden komplett und die jährliche Registrierungsgebühr zur Hälfte vom Mieter getragen.
Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit die cedolare secca (Ersatzbesteuerung, z.B. 21% beim Mietvertrag mit canone libero) zu wählen. Vorteil hierbei ist, dass die jährliche Registrierung wegfällt und somit auch deren Kosten. Des Weiteren fallen auch die Steuermarken bei der verbleibenden Erstregistrierung weg. Ein weiterer Vorteil für den Mieter ist, dass die Miete nicht nach ISTAT (Istituto nazionale di statistica, dt. Zentralamt für Statistik) Angaben angehoben werden kann.

32 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

hallo,
meine oma hatte auf meine immobilie ‘uso frutto’ also das lebenslange nutzungsrecht. sie ist im juli verstorben und somit ist das nutzungrecht ausgetragen worden. es besteht ein mietvertrag von 6+6 (2013 abgeschlossen) – existiert diese art von mietvertrag zu wohnzwecken überhaupt? die ersten 6 jahre sind jetzt grade abgelaufen.
danke

Antworten

Hallo:)
Ich habe eine wunderbare Wohnung gefunden. Die Vermieterin braucht nun meinen “Codice Fiscale” , den ich noch nicht habe, da ich bis jetzt in Deutschland lebe. Wo bekomme ich den am Schnellsten? Liebe Grüße, Adrian

Antworten

Ich möchte fragen. Ich habe zum Vermieter in Juni gesagt ( keine Kündigung geschrieben) dass ich in August von Wohnung gehen will. Nur inzwischen ist es passiert dass ich kann nicht gehen weil ich muss Wohnsitz hier lassen bis ich nicht Bestätigung kriege von Richter dass ich offiziell gehen kann ( auswandern). Jetzt habe Vermieter geschrieben dass ich würde gerne hier bleiben , normal Miete zahlen ( Mietvertrag ist registriert bis 7/2020) und bis heute hat er mir nicht Bescheid gesagt und ich weiß nicht was ich machen soll….Können Sie mir helfen ob ich muss schnell was suchen oder darf ich drinnen bleiben mit 2 Kinder
Danke

Antworten

    Hallo Zuzana,
    ich glaube, da müssen Sie sich keine Gedanken machen – wenn keine Kündigung vorliegt und Sie weiter Miete zahlen, würde es mich wundern, wenn Probleme auftauchen, zumal es ja nur eine Übergangslösung ist. Im Übrigen ist es in Italien fast unmöglich, Mieter “hinauszuwerfen”, wenn sie minderjährige Kinder haben. Aber so wie ich Ihren Vermieter verstanden habe, will er Sie ja gar nicht hinauswerfen und er erhält ja weiter seine Miete.
    Viele Grüße und noch einen schönen Sommer in Italien,
    kim

    Antworten

Hallo
Ich bin eine neue vermieterin und suche dringendst einen link zu einem italienischsprachigen mietvertrag! Nach cedolare secca
Wo finde ich den?
Danke für eure hilfe
iris

Antworten

Hallo, ich hätte eine Frage:
Ich vermiete zur Zeit eine Wohnung mit einem 4+4 Mietvertrag. Dieser wurde 2017 abgeschlossen, läuft dementsprechend bis 2021 und wird stillschweigend um weitere 4 Jahre verlängert. Ich möchte diesen Vertrag nun im Jahr 2021 kündigen und einen neuen Mieter suchen, da meine jetzigen Mieter einige Probleme machen (Wohnung wird verwahrlost, ständig lärm usw.). Kann ich den Mietvertrag also ohne angabe eines bestimmten Grundes im Jahr 2021 kündigen?
Liebe Grüße,
Michael

Antworten

    Hallo Michael, soweit ich weiß, geht das ohne wichtigen Grund nicht. Dazu würde ich einen Anwalt kontaktieren, der dann eine entsprechende Strategie aufbauen kann. Vielleicht können Sie den Mieter schon jetzt verwarnen, und dann eben doch kündigen, das entzieht sich meines Wissens, leider.
    Viele Grüße,
    Kim

    Antworten

Hallo,
eine verzwickte Situation:
ich habe vor 6 Jahren ein Haus gemietet das nicht bewohnbar war. Ich habe nur 500 € miete gezahlt und dafür alle Reparaturen sepber gemacht.
Während den Reparaturen sind die Kosten dann doch höher geworden und ich habe eine Privatvereinbarung (schriftlich) mit dem Vermieter, dass der Vertrag um 3 Jahre verlängert wird für 700 € pro monat.
Jetzt ist der erste Vertrag (Mietvertrag registriert) fertig und der Vermieter möchte die Vereinbarung über 3 Jahre 700 € nicht einhalten.
Er gibt mir einen neuen Vertrag mit 1.070 € aber möchte, alle Kosten für Reparaturen an mich abwälzen. Ich habe ihm schon gesagt dass es aus den Wänden tropft, das wird er aber nicht reparieren. Im Gegenteil schreibt er in den Vertrag, wenn etwas kaput geht und er es reparieren muss, werden die Kosten dafür auf die Miete aufgerechnet.
Ausserdem ist im Vertrag weder die Fläche (qm) des Hauses angegeben, noch ein Kataster Auszug.
Kann ich den auf die 3 Jahre laut schriftlicher Vereinbarung bestehen?
Wenn ich den neuen Vertrag unterschreibe und z.B. Wasserrohre platzen, kann er dann die Reparatur auf die Miete aufrechnen?
Danke
Dimos

Antworten
christa reichegger
Mai 22, 2019 9:17 am

zweites Problem: inzwischen ist die Wohnung seit 2013 neu vermietet …. Mietvertrag 3 Jahre plus 2 Jahre …. bis hierher alles im Grünen Bereich! Plötzlich hat sich unser Mieter verärgert gemeldet weil er vom Verwalter eine Spesenabrechnung von 4.800 Euro ca. erhalten hat! Nach genauerem Nachfragen ist herausgekommen, dass der Mieter seine Spesen in den letzten Jahren immer nur teilweise bezahlt hat und somit nun auch die von den Vorjahren geschuldeten Heiz/Warmwasserspesen berechnet wurden. Verärgert hat er uns per Whats-up Nachricht mitgeteilt, dass er nun für die kommenden 3 Monate die Miete nicht mehr bezahlen werde da er ja drei Monatsmieten Kaution hinterlegt habe und somit jetzt 3 Monate kostenlos wohnen dürfe! die geschuldeten Spesen für Heizung, Warmwasser usw. würde er auch nicht bezahlen da ihm diese zu hoch erscheinen ….. Offene Kondominium Spesen, Miete nicht bezahlt, keine ordentliche Kündigung (eingeschriebener Brief 6 Monate vorher) und plötzlich ist er dann einfach wieder ausgeflogen???? was sollen wir tun?

Antworten

    Guten Abend Frau Reichegger,

    da haben Sie wirklich schlechte Erfahrungen mit dem Vermieten Ihrer Wohnung gemacht.
    Leider bin ich in Ihrem Fall überfragt und kann Ihnen nur raten sich an einen guten Anwalt zu wenden, der auf Mietrecht spezialisiert ist.
    Liebe Grüße,
    Ira

    Antworten
christa reichegger
Mai 22, 2019 9:06 am

Hallo, mich würde interessieren, ob es in Südtirol wirklich so ist, dass der Vermieter immer der “Dumme” sein darf. Vor ein paar Jahren ist unser Mieter, der zwar eine Kaution und genau EINE Miete bezahlt hat irgendwann einfach auf Nimmerwiedersehen verschwunden! Wir mussten 3 Jahre warten bis wir vom Richter die Erlaubnis bekamen die Wohnung zu betreten und zu räumen! Auf den Spesen für Warmwasser/Heizung usw. sind wir auch noch sitzengeblieben, die Stromrechnung durften auch wir bezahlen ….. der Mieter wohnt wieder in seiner Heimatgemeinde, die Adresse ist bekannt, trotzdem reicht es wenn er einfach die Post “nicht bekommt”! Sogar die Post vom Gericht hat unser ehemaliger Mieter einfach “nie bekommen” …. d.h. wir haben keine Miete bekommen, durften seine Spesen bezahlen und auch noch unseren Rechtsanwalt!! Haben Vermieter wirklich KEINE RECHTE?

Antworten

Hallo! Heißt demzufolge “Vertrag 3+2”, dass der Vertrag zunächst für 3 Jahre gilt und dann für 2 verlängert werden kann? Ich suche gerade eine Wohnung in einem Ort bei Rom und stehe etwas auf dem Schlauch.

Danke für eine Antwort im Voraus und eine tolle Woche noch!

Antworten

    Hallo Sandra,

    genau, der “Vertrag 3+2″ ist zunächst für drei Jahre gültig und verlängert sich dann automatisch um zwei Jahre, wenn keine der beiden Seiten den Mietvertrag kündigt. Die Kündigung muss schriftlich sechs Monate vor Ablauf der ersten drei Jahre geschehen.
    Der Vertrag wird auch “contratto di locazione a canone concordato” genannt. Dieser Mietvertrag wird nur in Städten mit hoher Wohnungsdichte angewendet. Der Mietpreis berücksichtigt sowohl den Immobilienmarkt als auch die ökonomische Situation der Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben.

    Liebe Grüße,
    Ira

    Antworten

Hallo !
Kann ich per Internet an eine Steuermarke herankommen?
Ich lebe 10000km von Italien entfernt…
Danke für eure Antwort!

Antworten

Wir haben einen Mieter seit Januar 2018 und seit August bekommen wir keine Miete mehr. Wie bekomme ich diese Mieter wieder raus?
Lg

Antworten

    Hi Kim,
    geh am besten sofort zu einem Anwalt, denn das wird schwierig, insbesondere wenn Kinder beteiligt sind. Dann können die noch ewig bei Euch campen und niemand wird zwangsräumen.
    Das Prozedere ist, dass Ihr erst zu einem “Mediator” müsst, also versuchen, außergerichtlich zu klären. Erst dann könnt Ihr überhaupt richtig Klage einreichen. Also ich würde versuchen, keine Zeit zu verlieren . . .
    Viel Glück!!!
    LG
    Kim

    Antworten
Andreas Hellrigl
Januar 22, 2019 10:42 am

Hallo. Super Seite hier.
Ich habe eine Frage zur Kündigung. Ich bin Mieter einer Wohnung. Der Vertrag ist noch bis 30.05.2020 gültig. Nun habe ich aber eine Wohnung gefunden, die viel näher an meinem Arbeitsplatz liegt. Momentan muss ich ca. 35 km fahren, von der neuen Wohnung aus wären es nur mehr 10 km. Muss ich die Laufzeit des Mietvertrages abwarten, oder kann ich diesen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten vorzeitig kündigen? Das Problem ist, dass ich die neue Wohnung mit 01.08.2019 beziehen muss, ansonsten wird sie an jemand anderen vermietet.

Antworten

    Hallo Andreas, vielen Dank 🙂
    Als Mieter kannst Du den Vertrag mit der vertraglichen Kündigungsfrist kündigen. Also die maximale Vertragslaufzeit bindet nur den Vermieter.
    LG
    Kim

    Antworten
      Andreas Hellrigl
      Januar 22, 2019 11:58 am

      Danke für die schnelle Antwort. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass im Vertrag keine explizite Klausel enthalten ist, dass vorzeitig gekündigt werden kann. Es steht aber auch nicht drin, dass es nicht möglich wäre. Esst lediglich angegeben, dass der Vertrag bis 30.05.2020 gültig ist und sich stillschweigend um 1 Jahr verlängert, wenn nicht eine Partei den Vertrag mindestens 6 Monate vor Ablauf kündigt. Ändert das die Sachlage? Tut mir leid dass ich es vorhin vergessen habe zu erwähnen.

      Antworten

        Hallo Andreas, ich denke, es sollte trotzdem kein Problem sein, vorzeitig zu kündigen – ich würde einfach mal zum Wunschtermin kündigen und die Bestätigung des Vermieters abwarten. Wenn er nicht bestätigen will, kannst Du eine Verbraucherorganisation bitten, Dich zu unterstützen.
        Viel Erfolg!
        LG
        Kim

        Antworten

Hallo ist es richtig das man eine gewisse Summe als Sicherheit hinterlegt für das Haus was man mieten will nicht weiter angeboten wird?

Antworten
Marianne Schwenger
November 1, 2018 5:59 pm

Hallo,
interessieren uns für Mietvertrag 4+4. Haben solchen Vertrag im Juni 2011 abgeschlossen. Letztes Jahr hat unser Vermieter seiner Tochter diese Wohnung überschrieben. Der neue Vertrag wurde aufgesetzt, unterschrieben etc. pp. . Doch dieser neue Vertrag wurde uns nicht ausgehändigt. Ist dieser somit ungültig und der alte Mietvertrag von 2011 gilt????Desweiteren interessiert mich, wie sich ein 4+4 Vertrag nach Zeitablauf verlängert; wiederum um 4+4 Jahre??

Antworten

    Hallo Marianne,
    haben Sie im letzten Jahr wirklich einen komplett neuen Mietvertrag unterschrieben oder eher ein Dokument, in dem Ihnen das Überschreiben der Wohnung von Vater auf Tochter mitgeteilt wurde?
    In der Regel bleibt in einem solchen Fall der bestehende Mietvertrag gültig. Das Einzige was sich so durch das Überschreiben der Wohnung für Sie geändert hat ist, dass sie einen neuen Vermieter haben. Die Mietkosten, die Laufzeit und die weiteren Konditionen bleiben im Fall einer Überschreibung oder Verkauf bestehen.
    An Ihrer Stelle würde ich um eine Kopie des unterschriebenen Dokuments bitten.
    Nach den zweiten vier Jahren kann man den Vertrag für weitere vier Jahre (nicht 4+4) weiterlaufen lassen oder neue Konditionen aushandeln. Dies muss sechs Monate vor Ablauf des Vertrages geschehen.

    Liebe Gruesse,
    Ira

    Antworten

Ciao … übersichtlich und gut erklärt!
Suche Infos über Kündigungsgründe seitens des Vermieters wegen Renovierung … wer weiß was?
lg Manuela

Antworten

    Hallo Manuela,
    der Vermieter kann unter bestimmten Umständen den Mietvertrag nach den ersten vier Jahren kündigen. Dies muss sechs Monate vor Ablauf der ersten vier Jahre geschehen. Zu den Gründen einer Kündigung von Seiten des Vermieters zählen u.a. Renovierungen/Restaurierungen der Wohnung/des Hauses, die in Präsenz des Mieters nicht durchführbar sind.
    Für weitere Details würde ich mich an einen Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist, wenden.

    Liebe Grüsse,
    Ira

    Antworten

Hi,
danke für den tollen Beitrag.
Eine befreundete Unternehmerin hat in der Toskana einen kleinen Bauernhof und möchte für den Außenposten Wien, in dem Sie ihre ökologischen Waren anbietet, ihre Hausverwaltung wechseln. Gibt es etwas, das wir beachten müssen?

Antworten
    Manuela Von Allwörden
    Juni 9, 2019 10:29 am

    Hallo hätte folgende Frage:
    Wir haben einen Mietvertrag 4+4 ohne explizit genannte Kündigungsfristen……haben den Vermieter im März bescheid gegeben,dass wir aus finanziellen Gründen die Wohnung ab Ende Juni nicht weiter mieten…dies heisst ab Juli zahlen wir keine Miete mehr. Bekommen wir unter diesen Umständen unsere Kaution zurück erstattet…… Mietvertragsbeginn war 1. 04. 2018……. Danke

    Antworten

      Hallo Manuela,
      ein 4+4 Mietvertrag hat i.d.R. eine sechsmonatige Kündigungsfrist, sprich wenn ihr im März gekündigt habt müsst ihr bis September die Miete zahlen. Vielleicht findet der Vermieter ja schnell einen Nachmieter oder er wird die Kaution, die ja normalerweise drei Monate sind, einbehalten.
      Liebe Grüße, Ira

      Antworten

Schreibe einen Kommentar zu Marianne Schwenger Antworten abbrechen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.
Sie müssen den Bedingungen zustimmen, um fortzufahren

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.

Infos:

Newsletter

Bitte füllen Sie das Pflichtfeld aus.
Adresse nicht korrekt?

Antworten gefunden?


In dieser Info-Seite stecken viele Arbeitsstunden und Herzblut - Wenn sie Ihnen Zeit und Energie gespart hat, können Sie mit einer Spende DANKE sagen.
EasyExpat.com: Information for Expatriates, Expat Guides
Menü