Vor dem Frühjahr sollten Vermieter einen Check-up starten, bevor sie mit Prosecco auf eine gute Saison anstoßen: touristische Kurzzeitvermietung von in Italien gelegenen Immobilien müssen engeren Vorgaben genügen, um bei Kontrollen zu bestehen.

Schon ab dem 01.01.2025 mussten sich alle, die über die bekannten Online-Plattformen ihr schönes Feriendomizil im Land, wo die Zitronen blühen, gewinnbringend anpriesen, den nationalen Regeln der Registrierung unterwerfen: ohne den nationalen Vermietercode „CIN“ (Codice Identificativo Nazionale) durfte keine Anzeige mehr geschaltet werden. Zudem musste der Code gut sichtbar außen an dem Objekt angegeben werden, so dass die Behörden leichter Kontrollen durchführen können.

Des Weiteren musste in einer Eigenerklärung versichert werden, dass der vermietete Raum den Sicherheitsvorgaben entspricht und mit funktionstüchtigen Geräten zur Erkennung von brennbaren Gasen und Kohlenmonoxid sowie mit tragbaren Feuerlöschern (einer pro 200qm Wohnraum und Etage) gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ausgestattet ist. Dies gilt bereits, wenn auch nur ein Zimmer der Immobilieneinheit vermietet wird.

Je nach Region gibt es zudem Pflichten zur statistischen Meldung der Vermietungen und natürlich die allseits beliebte Touristensteuer, die an die Gemeinden monatlich abzuführen ist.

Neues in 2026

Mit Jahresbeginn 2026 gilt zusätzlich: Die maximale Anzahl von Wohneinheiten, die eine Privatperson für kurze Zeiträume vermieten kann, wird von 4 auf 2 reduziert. Das heißt, jeder, der ab 2026 drei oder mehr Ferienträume vermietet, gilt als Unternehmer und ist umsatzsteuer-, buchhaltungs- und sozialversicherungspflichtig.

Die pauschale Versteuerung der Mieteinahmen für die erste Immobilie von 21% bleibt bestehen; bei der zweiten Immobilie wird der Steuersatz auf 26% erhöht. Ab der dritten Immobilie, da unternehmerische Tätigkeit, kann die Pauschalsteuer nicht mehr angewendet werden. Das Gesetz führt eine sogenannte absolute Vermutung der unternehmerischen Tätigkeit ein, d. h. es besteht keine Möglichkeit eines Gegenbeweises.

Auch die baulichen Vorgaben wurden festgelegt: Einzelzimmer müssen eine Mindestfläche von 9m² haben, Doppelzimmer mindestens 14m²; jede vermietete Ferienwohnung muss über eine Küche von mindestens 9m² verfügen; pro 6 Betten ist ein Badezimmer erforderlich. Zudem gibt es regionale maximale Belegungszahlen.

Die neue Verordnung 2026 stärkt das Kontrollsystem und überträgt den Gemeinden eine zentrale Rolle. Vorgesehen sind:

• Prüfungen der Unterlagen und Besichtigungen der Immobilien
• ein automatischer Abgleich der gemeldeten Daten mit den Anzeigen auf digitalen Plattformen
• sog. vorbeugende Vorladungen zur Klärung des Sachverhalts und in komplexeren Fällen auch
• gemeinsame Inspektionen mit der örtlichen Polizei, der Feuerwehr und dem Gesundheitsamt.

Wer sich als Vermieter nicht daran hält, den erwartet ein bunter Strauß an Sanktionen zwischen 1000 und 10.000 Euro – natürlich verbunden mit einem Vermietungsverbot.

Und all dies ist noch nicht alles, denn auch die EU denkt zum Schutz der lokalen Bevölkerung und des Mietmarktes über Begrenzungen der touristischen Vermietung in historischen Zentren nach … Darauf einen Prosecco!