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Alltägliches Recht

Der Mietvertrag

Nachdem man eine passende Mietwohnung in Italien gefunden hat, muss der Mietvertrag (contratto d’affitto oder contratto di locazione) aufgesetzt werden.
Dieser wird zwischen dem Mieter (locatario oder conduttore) und dem Vermieter (locatore) abgeschlossen.

Inhalte des Vertrages

In einem Mietvertrag müssen folgende Informationen vorhanden sein:
– anagraphische Daten des Mieters und Vermieters
– die Wohnung/ das Haus mit den Katasterdaten (dati catastali)
– eine Klausel, in der der Mieter erklärt, dass er die Dokumentation betreffs der Energieklasse des Objekts erhalten hat (Attestato di Prestazione Energetica, kurz APE)
– die Höhe des jährlichen Mietpreises (canone d’affitto)
– die Höhe der jährlichen Nebenkosten (spese)
– die Höhe der Kaution (deposito cauzionale, auch caparra genannt, i.d.R. drei Monatsmieten)
– die Dauer des Mietvertrages
– die Bedingungen für eine Kündigung
– die Bedingungen bei Reparaturen

Wichtig: Die Registrierung

Der Vermieter muss den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen nach dem Unterschreiben bei der agenzia d’entrate (Finanzamt) registrieren lassen. Innerhalb von 60 Tagen muss er dies dem Mieter und, falls vorhanden, der Hausverwaltung (amministrazione condominiale) mitteilen (am Besten schriftlich). Die Kosten der Registrierung werden jeweils zur Hälfte vom Vermieter und Mieter getragen.

Vertragsarten

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen:

contratto di locazione a canone libero
Der Mietpreis wird frei festgelegt. Die Dauer des Mietvertrages ist auf vier Jahre festgelegt. Das Gesetz sieht es vor, dass sich der Vertrag nach diesen vier Jahren automatisch nochmal um vier Jahre verlängert. Aus diesem Grund wird dieser Vertrag auch contratto 4+4 genannt.
Der Vermieter kann nach den ersten vier Jahren dem Mieter unter bestimmten Umständen (u.a. Eigenbenutzung, Restaurierung, Verkaufsintention) kündigen. Die Kündigung (disdetta) muss sechs Monate vor Ablauf der vier Jahre schriftlich erfolgen. Nach den zweiten vier Jahren kann man den Vertrag für weitere vier Jahre weiterlaufen lassen oder neue Konditionen aushandeln. Dies muss sechs Monate vor Ablauf des Vertrages geschehen.
Der Mieter kann die Wohnung immer, nach Angabe eines schwerwiegenden Motivs, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.
Diese Art von Mietvertrag ist der gebräuchlichste Vertrag in Bezug auf Wohnungen/Häuser, die zum Wohnen vermietet werden. Achtung, dieser Vertrag kann nicht auf alle Objekte angewendet werden, z.B. nicht für Sozialwohnungen (case popolari), Keller usw..

contratto di locazione a canone concordato (oder agevolato)
Dieser Mietvertrag wird nur in Städten mit hoher Wohnungsdichte angewendet. Der Mietpreis berücksichtigt sowohl den Immobilienmarkt als auch die ökonomische Situation der Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben.

contratto di locazione ad uso transitorio

Dieser Mietvertrag wird für temporäre Vermietung angewendet.
Die Dauer eines solchen Vertrages geht von einem Monat bis maximal 18 Monaten.

contratto di locazione a favore degli studenti universitari
Dieser Vertrag ist ein besonderer temporärer Mietvertrag für Studenten.
Die Dauer dieses Vertrages geht von sechs Monaten bis maximal 36 Monaten.

Weitere Informationen zu den verschiedenen Typen von Mietverträgen finden sie unter folgendem Link:
www.dirittierisposte.it

Gebühren . . .

Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten seine Mieteinnahmen zu versteuern. Je nach gewählter Art hat dies auch Auswirkungen auf den Mieter.

Im Falle, dass der Vermieter diese Einahmen mit der Einkommenssteuer (imposta sul reddito delle persone fisiche, kurz IRPEF, dt. Steuer auf das Einkommen natürlicher Personen) versteuert, müssen eine jährliche Registrierungsgebühr (imposta di registro) und Steuermarken (marche da bollo, einmalig bei der Erstregistrierung des Vertrags) bezahlt werden. Die Steuermarken werden komplett und die jährliche Registrierungsgebühr zur Hälfte vom Mieter getragen.
Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit die cedolare secca (Ersatzbesteuerung, z.B. 21% beim Mietvertrag mit canone libero) zu wählen. Vorteil hierbei ist, dass die jährliche Registrierung wegfällt und somit auch deren Kosten. Des Weiteren fallen auch die Steuermarken bei der verbleibenden Erstregistrierung weg. Ein weiterer Vorteil für den Mieter ist, dass die Miete nicht nach ISTAT (Istituto nazionale di statistica, dt. Zentralamt für Statistik) Angaben angehoben werden kann.

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Institutionen Job&Co Recht

Freiberufler in Italien: IVA, INPS und ein kleiner Tipp zum Sparen

Viele Auswanderer lassen sich in Italien als Selbständige nieder und versuchen so, ein kleines „Business“ zu starten oder gehen ihrem schon in Deutschland freiberuflich ausgeübten Job nach. Andere widerum suchen eigentlich eine Arbeit im Angestelltenverhältnis und werden vom gefundenen Arbeitgeber – wie unzählige Italiener – in die Scheinselbständigkeit gezwungen. Sie „werden“ eine Partita IVA, wie es in Italien inzwischen heißt.

Wann muss man sich wie versichern?

Für eine geringfügige Tätigkeit bis zu einem Einkommen von 5.000 Euro jährlich sind keine Sozialbeiträge zu leisten. Liegt das Einkommen darüber, meldet man sich beim INPS („NISF“ in Südtirol) an, wo man in die „Gestione Separata“, eine gesonderte Kasse, eingetragen wird. Dann werden Rentenbeiträge bis fast 30% fällig, und wer dann noch die volle Einkommensteuer zahlen muss, wird rund die Hälfte des Reinerwerbs an den Staat abgeben.

Ein Selbstständiger ist in Italien nicht gegen Arbeitslosigkeit abgesichert, hat aber Anrecht auf Familienbeihilfe, Taggeld im Falle eines Krankenhausaufenthalts, fünf Monate Mutterschutz und krankheitsbedingte Arbeitsunfähigkeit.

Das „regime dei minimi“

Rechtlich und steuerlich ist es für Freiberufler in Italien am einfachsten, dem „regime dei minimi“ anzugehören. Das ist eine Art Sonderform für Einsteiger unter 35 Jahren. Es gibt hier in den ersten fünf Jahren eine Steuerbegünstigung (man zahlt nur 5% statt die normalen Beiträge) und man ist von der Einforderung der Mehrwertsteuer befreit.

Folgende Bedingungen müssen aber erfüllt sein:

  • das jährliche Einkommen bleibt unter 30.000 Euro
  • steuerlich geltend gemachtes Equippment wie Computer, Firmenwagen u.ä. bleibt in drei Jahren unter 15.000 Euro
  • man hat keine Angestellten oder Weisungsempfänger
  • das Business ist in Italien gemeldet
  • man ist kein Teilhaber einer GmbH oder ähnlichem
  • man gehört keinen Ausnahme-Gruppen an wie Fischereibetriebe, Landwirtschaft, etc

Fristen

Die Einkommensteuer wird mit einer Anzahlung bis zum 30. November eines jeden Jahres (auf der Grundlage des Vorjahressatzes berechnet) und dann im Juni des Folgejahres beglichen. Dieselben Fristen gelten auch für die Zahlung des INPS-Beitrags.

Tipp: Rechnungsstellung an ausländische Unternehmen

Viele in Italien im Regime dei Minimi arbeitende Freiberufler haben mit Unternehmen innerhalb der EU zu tun. Stellt man hier die Rechnung, wird kein Bollo mehr benötigt. Auch muss, der Einfachheit halber, innerhalb der EU keine Mehrwertsteuer auf- und abgeführt werden. Der Rechnung ist dazu folgender Satz zuzufügen: „Operazione effettuata ai sensi dell’articolo 1, comma 100, della legge finanziaria per il 2008, come modificata da articolo 27, DL 98/2011, non soggetta né ad iva né a ritenuta ai sensi del provvedimento agenzia delle entrate n. 185820“

Tipp: Einen Teil der Sozialbeiträge auf den Rechnungsempfänger umwälzen

Bis 4% der Abgabe an das INPS können auf den Rechnungsempfänger abgewälzt werden („Rivalsa Inps“). In Italien weiß das jeder mit dem Ihr zu tun haben werdet, man kann aber auch versuchen, das bei seinen ausländischen Kunden durchzusetzen. Sowohl italienische als auch ausländische Firmen müssen dem Freiberufler hier nicht entgegenkommen, tun es aber meist.
>> So kann das dann letztendlich aussehen

Bei einem Umzug innerhalb Italiens muss die neue Adresse natürlich auch bei Finanzamt und INPS gemeldet werden. Beim INPS reicht es, die neue Adresse telefonisch durchzugeben.

Steuerberater, die sich um Freiberufler kümmern, verlangen ab 600 Euro im Jahr für ihre Dienste. Die meisten Freiberufler, die ich kenne, haben so einen Commercialista, da sich viele Regeln was Meldepflichten, Beitragszahlungen und absetzbare Ausgaben dauernd ändern. Außerdem hat kein normal Sterblicher Zeit und Lust, sich mit den telematischen Prozeduren von Steuerzahlung und Erklärung auseinanderzusetzen.

Tipp: INPS-Voucher absetzbar

Eigentlich darf ein „regime minimi“ keine Mitarbeiter haben. Ausnahme: Gelegenheitsarbeit. Wer also einen Kollegen hat, der gelegentlich mitarbeitet, kann die Kosten dafür steuerlich absetzen und muss seinen Steuerstatus nicht ändern. Wie die Beschäftigung eines Mitarbeiters auf dieser Basis praktisch aussieht kann hier nachgelesen werden.

Kleiner Exkurs für Angestellte: Abschreibungen und die Einkommensteuer

Wer im Angestelltenverhältnis arbeitet, muss seine Einkommensteuererklärung dann selber erstellen, wenn er Abschreibungen geltend machen will. Ansonsten macht das der Arbeitgeber. Die Berechnung der Einkommensteuer (IRPEF) kann man zum Beispiel auf der Seite IRPEF.INFO vornehmen. Die Fristen sind dieselben wie bei Selbständigen.

 

UPDATE 7.10.2015: Hier ein sehr umfassender Artikel zum Thema auf Italienisch – mit vielen Details und konkreter Anleitungen zum Antragstellen der „Gestione Separata“.

UPDATE 18.04.2016: Hier ein zusammenfassender Artikel zu den Änderungen für das „regime dei minimi“ ab 2016 (auf Italienisch)
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Quellen:
http://www.minijob.it/blog/2015/01/partite-iva-cosa-sono-e-cosa-bolle-pentola/
http://www.guidafisco.it/contribuenti-minimi-voucher-inps-1090#ixzz3fymWsbs6