Nachdem man eine passende Mietwohnung in Italien gefunden hat, muss der Mietvertrag (contratto d’affitto oder contratto di locazione) aufgesetzt werden.
Dieser wird zwischen dem Mieter (locatario oder conduttore) und dem Vermieter (locatore) abgeschlossen.
Inhalte des Vertrages
In einem Mietvertrag müssen folgende Informationen vorhanden sein:
– anagraphische Daten des Mieters und Vermieters
– die Wohnung/ das Haus mit den Katasterdaten (dati catastali)
– eine Klausel, in der der Mieter erklärt, dass er die Dokumentation betreffs der Energieklasse des Objekts erhalten hat (Attestato di Prestazione Energetica, kurz APE)
– die Höhe des jährlichen Mietpreises (canone d’affitto)
– die Höhe der jährlichen Nebenkosten (spese)
– die Höhe der Kaution (deposito cauzionale, auch caparra genannt, i.d.R. drei Monatsmieten)
– die Dauer des Mietvertrages
– die Bedingungen für eine Kündigung
– die Bedingungen bei Reparaturen
Wichtig: Die Registrierung
Der Vermieter muss den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen nach dem Unterschreiben bei der agenzia d’entrate (Finanzamt) registrieren lassen. Innerhalb von 60 Tagen muss er dies dem Mieter und, falls vorhanden, der Hausverwaltung (amministrazione condominiale) mitteilen (am Besten schriftlich). Die Kosten der Registrierung werden jeweils zur Hälfte vom Vermieter und Mieter getragen.
Vertragsarten
Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen:
contratto di locazione a canone libero
Der Mietpreis wird frei festgelegt. Die Dauer des Mietvertrages ist auf vier Jahre festgelegt. Das Gesetz sieht es vor, dass sich der Vertrag nach diesen vier Jahren automatisch nochmal um vier Jahre verlängert. Aus diesem Grund wird dieser Vertrag auch contratto 4+4 genannt.
Der Vermieter kann nach den ersten vier Jahren dem Mieter unter bestimmten Umständen (u.a. Eigenbenutzung, Restaurierung, Verkaufsintention) kündigen. Die Kündigung (disdetta) muss sechs Monate vor Ablauf der vier Jahre schriftlich erfolgen. Nach den zweiten vier Jahren kann man den Vertrag für weitere vier Jahre weiterlaufen lassen oder neue Konditionen aushandeln. Dies muss sechs Monate vor Ablauf des Vertrages geschehen.
Der Mieter kann die Wohnung immer, nach Angabe eines schwerwiegenden Motivs, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.
Diese Art von Mietvertrag ist der gebräuchlichste Vertrag in Bezug auf Wohnungen/Häuser, die zum Wohnen vermietet werden. Achtung, dieser Vertrag kann nicht auf alle Objekte angewendet werden, z.B. nicht für Sozialwohnungen (case popolari), Keller usw..
contratto di locazione a canone concordato (oder agevolato)
Dieser Mietvertrag wird nur in Städten mit hoher Wohnungsdichte angewendet. Der Mietpreis berücksichtigt sowohl den Immobilienmarkt als auch die ökonomische Situation der Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben.
contratto di locazione ad uso transitorio
Dieser Mietvertrag wird für temporäre Vermietung angewendet.
Die Dauer eines solchen Vertrages geht von einem Monat bis maximal 18 Monaten.
contratto di locazione a favore degli studenti universitari
Dieser Vertrag ist ein besonderer temporärer Mietvertrag für Studenten.
Die Dauer dieses Vertrages geht von sechs Monaten bis maximal 36 Monaten.
Weitere Informationen zu den verschiedenen Typen von Mietverträgen finden sie unter folgendem Link:
www.dirittierisposte.it
Gebühren . . .
Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten seine Mieteinnahmen zu versteuern. Je nach gewählter Art hat dies auch Auswirkungen auf den Mieter.
Im Falle, dass der Vermieter diese Einahmen mit der Einkommenssteuer (imposta sul reddito delle persone fisiche, kurz IRPEF, dt. Steuer auf das Einkommen natürlicher Personen) versteuert, müssen eine jährliche Registrierungsgebühr (imposta di registro) und Steuermarken (marche da bollo, einmalig bei der Erstregistrierung des Vertrags) bezahlt werden. Die Steuermarken werden komplett und die jährliche Registrierungsgebühr zur Hälfte vom Mieter getragen.
Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit die cedolare secca (Ersatzbesteuerung, z.B. 21% beim Mietvertrag mit canone libero) zu wählen. Vorteil hierbei ist, dass die jährliche Registrierung wegfällt und somit auch deren Kosten. Des Weiteren fallen auch die Steuermarken bei der verbleibenden Erstregistrierung weg. Ein weiterer Vorteil für den Mieter ist, dass die Miete nicht nach ISTAT (Istituto nazionale di statistica, dt. Zentralamt für Statistik) Angaben angehoben werden kann.